2019,北京房市会好吗

各位老少爷们儿、少姑奶奶们好,这里先给大家拜个早年。


今天这篇儿文章,说实话一开始主要是想写给自己的。


我总结了一下北京今年的拍地情况,做了点功课,一是想看看今年的土地供应情况如何,还一个就是看看未来这些即将入市的新房项目都在哪里,有没有什么机会。


第一次整理土拍数据,不足之处,大家多多批评指教,感恩。


2019,北京房市会好吗

图为截至2017年6月的数据

最终2017年计划都是超额完成的


这表格不用您劳神细看,我给您说道说道就行。


咱们北京的这个土地供应啊,这几年计划都是1200公顷,然后这里面有一半儿,是各种租赁保障房,剩下这一半儿是商品房,然后里面还有一部分,要给共有产权房。


这几年是1200,看下2012-2014年,这个数字是1700左右,再往前,2010年那两年是2500。这个数字都是“计划”,说到实际完成的,只有2010和2013两年比较好。


大家应该还记得,去年有个很响亮的“5年新增150万套房”,而且17年大家也知道,那个气氛是非常认真的,所以去年不论是保障房还是商品房的土地供应,都超额完成了,也是2010年后罕见的。


今年的供地计划我算了下,想要完成的话,今年还剩十几天,还有时间。


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我花了不少功夫在国土局住建委统计的数据,这好一通算,然后兴冲冲抱着结果去拿给哥们儿看。


哥们儿淡淡地说,供应没完成又怎么着,这不还跌着呢吗,这东西大家都是买涨不买跌。而且你算这也没用,没人看,大家只会问:买哪儿涨。


我寻思这说的有道理啊,嗨,反正总结好不容易都总结了,先看看呗。


我听到有一种说法是什么呀:说这个上面不希望跌,也不希望暴涨,就希望稳。所以这个新增的限竞房价格都有体现,贵的地方给你限制上限,便宜的地方给你个底价托着;而且拿地的大都是国企大kfs,实力雄厚,资金成本低,玩儿得起。


是不是这样儿呢,咱一块儿看看。


下面图中红色是新供应地块,蓝色是周边二手房,均价主要参考90平米户型。只统计了限价商品房(少了延庆密云的),没统计共有产权房。


先说城八区。本文较冗长,请大家慢用。


朝阳


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14号线终点站善各庄这块儿地,是今年土拍所有限竞房里最贵的。是在马泉营观唐隔壁那块儿地拍完之后一个多月入市的,我看有地产媒体评论说:马泉营的成交给了朝阳“信心”。


中海马泉营那块应该还不错,主要说说善各庄。金隅和首开在这儿拿了两块地。来广营相信有朋友很熟悉,这边儿已经逐渐起来了:臻园、望京金茂府,有景山分校加持、历史涨幅优秀的北纬40度,哪个也不便宜。


善各庄和来广营,虽然地铁只有一站之隔,但善各庄还处于啥也没有的状态……有首歌怎么唱的来着,在希望的田野上。


这片儿限价7.8万-8.2万。来看看这边儿东北方向的两居,新北苑花语城南北小两居9万一平,望京首开的国风上观大两居也差不多9万一平。这地儿定这价格,其实还行了,如果到时候产品好,相信会有不少喜欢新房的受众为其买单。


这事儿主要还看跟谁比,您说8万一平,我北京能买的地方多了,是,但要说跟市面儿上其它都是8万一平的新房比,那肯定还是北边儿。其它具体哪些我不点名了。不过买房这件事儿吧,也是早住早享受,舒服最重要。人总不能南四环工作,跑北五环买房吧。


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孙河,豪宅区。特别用个卫星图,大家可以看到各家楼盘的板块儿很分明。这个地方好多都好几千万一套,讨论单价意义不是很大。只是我听说,后拿地的小区啊,成本比较高,碰上限价,利润和操作空间相对有限。


海淀


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海淀,高新人才聚集的地方。葛洲坝这块儿地是今年拿的最早的一波,都要开卖了,隔壁还有项目山屿湖和翡翠云图,都是5万3起。


这个码农高新产业区吧,最早是在中关村,然后外延到上地西北旺,再后来外延到永丰。前面二者已经发展成熟肉眼可见了,再后面的永丰到底还有多少后劲儿,只有拭目以待了。


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我跟就在后厂村的网易地产(公众号严肃买房报告:yansumaifang)的小朋友沟通了一下,说这边还有个西山锦绣府,5万8一平,就在8万3一平的百旺茉莉园旁边儿。这个差价就看起来很明显了。


目前这项目的消息还比较低调,也有不少这种那种传言,需要注意的是,在西北方向的上风处有六里屯垃圾填埋场。


丰台


今年最早拍的一批地里,有一块在南四环内公益西桥,电建拿下的,卖差不多了,叫洺悦苑。流传最广的说法是内部提前就分差不多了,6万1一平,剩些东西向的。公益西桥那边儿好点的小区有城南嘉园、星河苑,这个价格6万1比起二手邻居们确实是有一些优势,但是南四环吧,我笔力有限,真的不知道怎么形容比较好……


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这两个地块儿叫小瓦窑,在张仪村路东边儿。这边儿有知名经适房小区——广安康馨家园,和北边儿的经适房神盘融泽嘉园一个逻辑,楼龄新总价低,常年霸占北京二手房换手率前列。


下面那块儿地年初拍过一回,流拍了。第二次上市起拍价降价了20%才被华润+电建拿下。


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“拖到最后一场梦,熬到最后梦一场”……

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此前去张仪村路上所见,尚处待兴状态


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南四环外,花乡白盆窑地块,这两块地开始说盖共有产权房,然后就流拍了流拍了……后来说改限竞房,终于才双双花落中铁。北边儿邻居是8万2的首开华润城,首开华润这盘怎么说呢,光走进商品房小区里面还是不错的。


西边儿有地铁换乘站郭公庄站,这边小区不少,最有名的是中海三剑客,其中小户型较多的中海御鑫阁目前约7万一平,小区有点意思,挺精致的。最新消息是,郭公庄站东边还要新增一块供地,底价7万1。


石景山


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石景山就一块儿,位置如图(含每平4万1的共有产权房)。地块儿东边是小区融景城,二手每平米价格还要便宜一点。


古城地铁站西的商品房中海金石、金玺价格都在7万往上。首钢遗址公园那边,s1线金安桥站有今年新盘销冠中海寰宇,这个销量就已经很有说服力了。比金石、金玺便宜一万,商品房,不是限竞,目前还有部分在售,只是好位置的所剩不多。


我当时看完中海寰宇打车回来,碰上司机师傅是老首钢人,有里有面儿。听说我是头回来这边儿,特别热情,向我介绍石景山大好形势。说就这金安桥你看见没有,特别有名儿,每年一下雨桥底下积水两米多深……


我:……


昌平


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未来科技城的城建+金茂地块,看位置,比这边此前的限竞房都好,地铁上盖。看城建金茂的牌子想必房子差不了,价格和同板块新房比也不贵。


贵的也许是未来科技城这整个板块。


未来科技城如果真能兑现未来的话,那自然是好。如果让我猜丽泽和未来科技城这俩哪个先起来的话,我宁愿猜丰台……


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沙河这个中海拿了,隔壁泰禾之前的项目听说卖的还不错,买这儿的就是买个喜欢吧。另外小米在沙河也拍了一块地,估计是盖办公楼和宿舍。


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此前路经沙河所见,小时候听说这里还挖沙子


顺义


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顺义和大兴的逻辑有相似之处,就是承接望京和西城的外溢。这俩区我认为未来还是挺值得看好的,看工业数据也不错。顺义的问题我觉得是,好的商品房不多,价格便宜的房子比较老,新的房子又觉得贵。(其实换个思路,房子贵不是房子的问题,是我的问题。)


大家看中间那两个,限价5万5的,其实就在之前开盘的祥云赋隔壁,这俩到时候再看产品吧。


顺义比别的地方还多一个逻辑,就是有国际学校。图里那个江山赋小区北边是鼎石,据说能看见操场的房子,房价和租金都比看不见的要贵。天下父母心啊。


中铁那块地隔壁是优山美地D区,壕了。


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东北方向那三个,六环外,在马坡,尤其最北边那个有点旅游地产的意思,马坡最近也没听到什么新消息。左侧龙湖等那个在观承别墅隔壁,桥对面是未来科技城。


大兴


大头儿来了,今年供地数量最多的就是大兴。


而且看大兴的供地,有一种什么感觉,就是“带你认识北京”,且听分解:


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招商这块已经开盘在卖了。我看有一个关注这盘的朋友,评论挺有意思,说:“你们这盘到底是清源路西侧 啊?还是清源路西 侧 啊?这可差不少呢。”


大兴线沿线的价格逻辑也很简单,越往南越便宜。过了南五环,5万5这个价格,除了如保利茉莉、希斯莱公馆、红木林这些个别小区买不了,别的都可劲儿挑去。


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这两块供地比较有意思,隔壁海梓府去年卖近6万,还卖的不错。新盘限价比这便宜。还是到时候看产品设计如何吧。这片儿房子可不少。西边是今年为数不多卖的不错的限竞房瀛海府,地铁8号线南延终点站。


(金茂那个就贵了,跟金茂比也没有可比性,在北京,所有名字里带金茂的楼盘都是消费品。)


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庞各庄的中海云筑,被大家笑称为“瓜景房”。限价4万2,自己上来就先降价到3万6了。北边儿就是生天板块的刚需众神盘。顺带说下,中海云筑旁边二手房3万3。


不过想想也真是,北京六环外限价都限到四万多了。


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这个……是魏善庄,也像上面的中海云筑一样降了价……中海限4万,开盘说是3w5,别的不说,户型挺好……


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这个就真是“带你认识北京了”,有种k2十里春风的意思,离廊坊一路之隔。买的就是北京这俩字儿,一个字儿一万,剩下的才是房价。


房山


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房山17年的限竞房卖的并不好,也有一个原因是地块位置不好,今年拍的这块儿要好不少,但是良乡光是二手存量盘,竞争就已经够激烈的了。旁边还有不少新房呢。


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这个旅游地产了……


门头沟


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沟里这个也是……超出了我的认知范围,看来我还是要加强学习。



写的差不多了,挺枯燥的一篇,辛苦大家看了这么久。总结一下:


个人初步认为,朝阳善各庄、海淀亮甲店(西山锦绣府)、丰台白盆窑,有在附近有购房需求的朋友可以关注一下,这个真的具体要看产品出来什么样儿。


大兴河西区(海梓府隔壁)、未来科学城、顺义后沙峪也是,具体看产品。今年就是,有个别本来地段还不错的限竞房,大家开始还都盼着,结果出来一看户型太那啥,实在下不去手。


限竞房限竞房,有时候限的不仅是房价,还有质量。


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