郁亮吹暖风:万科不慌,未来10年对住宅业务最有信心!

郁亮吹暖风:万科不慌,未来10年对住宅业务最有信心!


2月14号,芳姐参加了万科2018年南方大区媒体会。近距离了解了万科对房地产行业的发展的想法。抽了点时间,做了个总结。让大家了解下,万科高层对未来的看法。


当普通置业者,特别担心

楼市涨跌、高位套牢时

万科郁亮在2018年12月14号

南方大区年度媒体会上,却说:

万科看好中国房地产,

有信心跑赢未来10年大势。


当普通房地产从业者,

四处寻找住宅业务的替代性业务时

万科郁亮在2018年12月14号

南方大区年度媒体会上,却说:

万科将“聚焦”住宅业务,

收缩其他业务;

除了住宅,其他业务缺乏盈利前景。


当媒体记者,纷纷询问房地产被透支

万科会不会有销售压力时,

万科郁亮在2018年12月14号

南方大区年度媒体会上,却说:

一二线城市出了上百个调控政策,

严控需求和价格,

怎么能说楼市透支了呢?

万科有信心,做好房地产行业。



当全国楼市,陷入冻着状态的情绪,万科却认为没有僵局。未来,发展商的利润率可能会薄一点;但是优秀房企的盈利规模依然可以很大。可能经济走成L型,不会有过去的触底大反弹;但是,置业者的资产依然能保值,深圳的房产价值依然提升。


简单来说,万科并没有寒风凛冽中的瑟瑟。却充满着对“住宅”业务的信心,对“中国置业需求”的信心。万科很想多元化,摆脱营收“95%”靠住宅的单一局面。但是,真刀实枪的探索下来,却发现除了“住宅”,其他业务很难规模化盈利。


【一】

万科教训,只有住宅才“盈利”

置业者,应对“住宅”有恒心


普通一二线城市的置业者,买卖的房地产动辄百万、千万量级。却没有,百万、千万级投资的把控经验。在住宅买卖时,特别容易患得患失。当想到万一可能投资失利时,容易恐慌。很难适应“有资产者有恒心”。一旦从住宅,能套现百万级收益时,总以为能找到“比房地产还赚钱”的新领域。动不动就想去做个二房东、买点股票、投点儿股权。一个不小心,就中年返贫。


这些年,连万科都尝试不出比住宅更好的领域。多方探索后,对于不盈利的业务,万科下定决心“暂缓”扩展步伐。一部分业务,要暂停扩展步伐,做好眼前,比如公寓和城中村优改业务。一部分业务,停留在小规模的“观察”阶段,比如非常难盈利的养老业务。一部分业务,只作为“住宅的辅助”价值投入、不轻易拆分上市,比如房地产科技信息、教育、物业管理。


但是,这些年,总有些普通置业者和普通地产从业者,以为自己可以做点公寓包租、股票买卖这些事,来跑赢楼市。他们不知道,在经济波动时,无序的尝试,才是对手头资产最大的风险:一方面,新领域占用资金,真正导致现金流短缺风险;一方面,新领域的毛利润率很难超过一二线城市住宅的平均年化收益。


【二】

白银十年,房地产还是坚挺


很多房地产记者,喜欢问郁亮和其他万科高管,现在楼市是不是“透支”?明年房地产政策是否更紧?房价会不会筑底反弹?白银时代,万科是否还能保持万亿级规模头排兵效果?


对于这种问题,郁亮是从房地产发展的本质来回答的:

第一、房地产已经离开暴利区,步入正常利润区。中国人的购房需求还在。只要万科好好造房子,万科就能跑赢大势,就能保持住宅的规模和盈利,就能继续是房地产行业的头排冠军。


第二、中国房地产在调控之中。一二线城市的上百个调控政策压来,楼市是被压制了需求和售价;因此,并不存在透支的情况。也就是说,没有真正的泡沫。


第三、万科不预测政策和房价。但是,这几年楼市被调控,不会存在大幅上扬的情况。而是会比较稳定,略有波动。好的城市,如一线城市,需求依然强劲。


第四、经济,是在走“L”型的行情。从高速发展,走向质量发展,增速没有那么快。没有所谓的触底、探底。所以,也不会存在短期触底反弹的情况。


作为房企,企业生存之道,全在房地产的预期发展。需求有没有,利润在不在?如果楼市真的彻底不行了,房企也不会有很好的生存逻辑、营收规模逻辑。


作为房企,万科对中国房地产,依然是有信心的,依然认为能有万亿级房企存在。那么,作为个体置业者,自然要放低对短期房价暴涨的预期;但是,依然要存在对房地产的信心,才对。要敢于持有恒产。有恒产者有恒心。


【三】

房住不炒

置业者买“住宅”就是对的


下午媒体会之后,万科在海边举行了媒体年度晚宴。宴席上,有记者继续对郁亮提问:接下来买房子,应该买什么房?


郁亮说,“房住不炒”,是个主题词。买房,要盯住“住”来买。要买“住区”的好房子。这样符合主旋律。


什么是“住区”?在万科的下个10年里,万科重点是打造“好住区”,参与智慧城市的建设。通过产品规划、社区营造、科技注入,万科未来的重点是打造“城市住区”产品。换句大白话说,万科不仅仅要造房子,还要打造街区、打造配套。从楼盘和街区配套的角度,让老百姓的生活过得服服帖帖。


这就像之前,万科在深圳“海洋新城”沙井,打造的万科星城项目。万科星城四个组团,被市政道路贯通为一个大街区。形成了商街mall式的休闲购物氛围。虽然还没入伙,在销售阶段,万科就引入了书吧、扒房等等时尚商业,演绎“好住区”的好生活范式。



买“好住区”的好房子

这跟民间房产投资逻辑一致

一、宜居、宜生活的楼盘和街区。

二、丰富是商业、社区公园等配套。

三、精良的住宅与园林品质。

四、通达的道路与交通交通。

五、舒畅、通采的户型和布局。

六、12年学区教育的配套。

郁亮吹暖风:万科不慌,未来10年对住宅业务最有信心!

总结一下,万科在2018年南方大区的媒体会和晚宴上,传达的是对中国房地产的信心。对住宅的信心。对其他业务的收敛。对经济稳定的信心。对置业者购买好住区房子价值的信心。


但是,万科认为中国经济在走“L”型;从讲速度,变为讲质量;核心城市和住宅,是能稳住,并可能价值提升;房地产没有“透支”,但也不存在“触底反弹”。置业者买房,就要买“好住区”的“好住宅”。


而买“好城市”的“好住区”的“好住宅”的置业逻辑,本身一直就是房地产的投资逻辑的核心。只有住得好的房子,才有未来坚挺的价值。



2019年房子怎么买,你受到启发了么?




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最后编辑于:2019/5/14作者:黄芳

黄芳

爱home的创始人黄芳,深圳房地产专业投资者。专注房地产投资与研究十多年、多年房地产行业从业经验,经历过周期的大小波浪。致力融合各投资方法论和科技树。