房产牛市四周年记(下)#S540

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2016-2018全国房地产行情回顾

文/朱红之泪

 

上个星期,看到知识星球在推广3天体验卡,笔者一时昏头,没有做好相应预估,将体验卡群发给近5万粉丝。

 

随后,知识星球鱼贯而入2400多名体验成员,3天内提问超过1000个,平均每天300多个问题。

 

笔者答题答得头晕眼花,第一次发现粉丝们求知欲如此旺盛,褥知识羊毛不遗余力。。。

 

在此再贴一下笔者的知识星球二维码,以后体验卡不会再有了,大家赶紧扫码加入吧!

 

房产牛市四周年记(下)#S540

 

答题过多,我也累的写不成文章了,以后再遇到这种新玩意,一定要问问看其他用过的人,千万不要头脑发热啊!

 

今天,我们继续聊历史。

 

当你以为已经结束的时候,实际上好戏才刚刚开始。

 

 

 

一)2016年

 

2016年10月的调控风暴,席卷了全国各大主要一二线城市。

 

但是全国各地楼市价格与涨幅千差万别,许多城市才刚刚从库存的大坑和债务财政的泥潭中爬出来。

 

此时更多的城市还是想小心翼翼地保存下去库存胜利果实的,调控政策出台的节奏像供地一样,慢慢升级,被人称为挤牙膏式调控。

 

各种政策,比如分区域限购、限购新房、限购二手、限贷、限价、限商、限离、摇号、土拍要求提高、整顿中介市场等措施随着房价的上涨每次只出台一样。

 

每次调控的升级都仿佛在提醒着城市里的人们,赶紧买房,机不可失,过了这个村就没了这个店了。

 

人们生怕自己失去资格上不了车,反而进一步刺激了购房需求的前置。

 

当价格完成了上涨,调控也升级到全面限购,多出来的资金只能被驱赶到其他地方继续买入。

 

货币与市场自有其规律,天量的货币和信贷资金的投放需要蓄水池来储存,一个池子满了就去另一个池子。

 

对于价格已经翻倍的合肥、苏州、乃至郑州、济南、石家庄、厦门来说,本地的财富资金量已经被消耗不少,出台的调控是对于牛尾行情的进一步打压。

 

而对于还没怎么涨起来的城市,比如成都、杭州、武汉、天津,调控则类似于隔靴搔痒,资格依旧相对宽松,资金成本也没有明显收紧。

 

不过,新政策刚出台的时候,还是对楼市起到了一定的冷却作用,不少城市陷入了短暂的平稳期。

 

2016年末2017年初,最火热的是两个什么政策都没出的地方,一个叫环一线,一个叫重庆。

 

尽管这个冬天天津、武汉也没有停下上涨的步伐,可是相对于环一线和重庆,没有吸引到很多人的眼球。

 

2016年秋冬之际,外来资金入渝抄底,多年未有价格波动的重庆在龙头板块北滨路、江北嘴、照母山的火速拉升下开始了一轮上涨。

 

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曾经的重庆房价便宜的不可思议 

 

2016年10月的调控并不针对于本属于三四线小城的环一线城市,尤其是环京城市。

 

这使得环京、环沪、环深的燕郊、固安、大厂、香河、三河、霸州、高碑店、嘉兴、昆山、南通、海宁、嘉善、东莞、珠海、佛山、惠州也是一片火热。

 

彼时,房产大V们的共识是:环一线价值大于二线。

 

这实际上是京沪永远涨这种论调的放大版,没有预见到“省城浪潮”的来临。

 

甚至还有人在2016年冬天,卖出成都买入环京固安,这种操作在当时普遍被认为是合理的。

 

 

 

二)2017年

 

在环一线房价的沸腾与重庆的异动中,人们迎来了2017年。

 

年初,重庆祭出三无房产税,吓退了一些小白,也让他们错失了一次财富升值的机会。

 

厦门则在出台了无数严厉的限购措施之后开始急转直下。

 

而环一线,尤其是环京的亢奋依旧,更令人吃惊的是,春节过后,稍晚于上海深圳启动的北京楼市在学区房的带领下,开始了一轮牛尾式暴涨。

 

3月17日,北京发动最严厉的调控措施,紧跟着整个河北环京县城集体限购。

 

这些缺乏自身造血功能,仅仅是北京睡城的小县城们,接盘侠消失的无影无踪。

 

与挤牙膏不同,这次调控命中痛点,不留一丝喘息空间,后来的故事我们都知道了。

 

环京楼市是本轮行情周期中,崩盘腰斩的典型。

 

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 崩盘的燕郊

 

2017年的春天,杭州、成都两座网红城市在土拍地王频出,热点板块轮番上阵的烘托下,迎来了主升浪行情,二手房跳价、排队看房的局面使得两城市民集体看多。

 

成都大面板块引发主城区大行情,杭州未来科技城与钱江世纪城左右呼应齐头并进引发全城大行情,两城的二手房价格短时间内迅速翻倍。

 

成都不得已于3月4月连续两次调控,杭州的限购政策也开始升级。

 

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笔者2017年3月发表文章《进击的郊县》

 

海南岛以及三亚的房价在2017年的春天也迎来了主升浪,整个海南的房价在盘整了好多年之后再次向上,三亚房价再度超过了一大片二线城市,进入全国前列。

 

长沙西安两座城市,也在合肥郑州溢出的资金下开始了抢房大战,长沙和西安均在2014年春天出台了调控。

 

不过谁也没想到,长沙和西安两座城市房价的未来走势却分道扬镳。

 

2017年春天再次刮起的调控风暴再次使得购房者们开始了观望。

 

此时,深圳、上海、北京都仅入了调整,开始了漫漫的熊市之路。

 

环一线也受到了打击,开始熄火。

 

然而,资金与市场是聪明的,洼地终将会被填满。

 

广州,一座被开除出一线城市的大都市,一个房价只有“二线”水平的一线城市,开始了证明自己的过程,连带着佛山一起,房价不断攀升。

 

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广州比其他城市启动慢了很久

 

而网红城市成都,率先在二线城市中掀起了抢人大战,放开了户籍(房票)的大门,这导致了5.6月份刚刚平稳的成都楼市再度火爆了起来。

 

而长沙虽然也推出了抢人措施,但因各种原因,又草草收回,在房价并没有大幅上涨的情况下9月份出台了更严厉的调控措施。

 

与此同时,武汉也推出了抢人政策,不过因为武汉楼市早早完成了翻倍,抢人对武汉的房价的影响较小。

 

2017年,在热点城市的光环笼罩下,三四线城市趁着棚户区改造货币化安置的东风,房价默默翻倍。

 

杭州更是趁着棚改东风,把5、6、7、8、9堡的老房子全部拆除。

 

一些非限购省会城市也走出了去库存的阴影开始了上涨。

 

青岛、昆明、太原、贵阳、南宁、沈阳、大连、宁波、哈尔滨、长春等城市房价纷纷抬头。

 

基本面还过得去,排的上号的地级市,洛阳、徐州、烟台、芜湖、蚌埠、阜阳、常州、临沂、潍坊、扬州、绵阳、泸州、南充等城市也开始上涨。

 

一直到2017年底,除了北上深与厦门、合肥、苏州、环京燕郊等少数2016年完成暴涨的城市之外,全国普涨,普通二线带着三四线城市一起翻倍

 

到了2017 年12月份,成都开始公证摇号,二手房停止上涨,杭州二手房也开始盘整,两大网红城市的横盘使得几乎所有的房产大V均认为,楼市不可能再出现热点了。

 

谁也没有想到,有三座大城市的楼市主升浪居然还没来

 

 

 

三)2018年

 

2017年11月,笔者发表《处于大涨前夜的重庆》一文,在重庆购物狂论坛被人黑的很惨。

因为2017年夏天以后,重庆楼市已经进入平稳期,上半年涨的比较厉害的日子已经过去了。

 

笔者敏锐的观察到重庆的上涨还没到位这一讯息,却无人理解。

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来源:重庆购物狂论坛

 

2018年1月,笔者发表《帝国的支点》一文,指出,西安、沈阳作为大区中心,有着不可忽视的引领作用,势必将有利好。

 

2018年,一款叫做“抖音”的短视频APP迅速爆红,成为了继微信之后的现象级流量平台。

 

而“西部三杰”,重庆、成都、西安成了该平台流量最高,最为网红的城市。

 

重庆洪崖洞、西安摔碗酒、成都太古里刷满了全国人民的手机屏幕。

 

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网红城市:重庆

 

2018年1月,西安正式开启了抢人大战。

 

西安不仅取消了落户门槛,还主动为落户者提供服务,网上申请,简化审批流程,手续可以快递等措施的推出,使得西安落户人数激增。

 

截止2018年9月4日,西安市正式迎来2018年第60万位“新西安人”。

 

西安的房价从2017年初开始上涨,一直涨到了2018年初,们已经有了不小的涨幅,按常理已经消耗了不少资金。

 

但是面对数以万计的落户人口,西安楼市的库存显然捉襟见肘,人聚财聚,人走财散,大量的人口带来了天量的资金,西安楼市最大的一波涨幅发生在2018年的2月、3月,部分区域的价格甚至已经追平了成都。

 

要知道,西安房价一直弱于成都,在成都已经涨的很厉害的情况下,西安居然能够追平,可想而知西安的涨幅要比成都更大才行。

 

最后不得已,西安楼市步成都后尘,开启了公证摇号模式。

 

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来源:微博城南科学家

 

2018年3月,江北嘴紫御江山跳高开盘售罄,随即整个重庆楼市在沉寂了大半年后再次陷入了房荒。

 

经过大半年的横盘,重庆楼市价格已经夯实,抛盘几乎绝迹,全是恐慌买入的人群,新盘半夜开盘,全款优先,茶水费横行,二手房东频频跳价,中介店大排长龙。

 

4月到5月,整个五一期间,重庆楼市比千厮门大桥上的人群还要火,短短一个月涨幅超过了3成,这是一个不亚于2017年初涨幅的主升浪行情。

 

6月28日,迫于市场巨大的涨幅压力,重庆开启了三无停贷政策,为楼市降温。7月30日,重庆出台一系列调控措施,市场开始凉凉。

2018年6月,上海合作组织领导人峰会在山东青岛召开,青岛这座房价晚于济南启动的城市突然成为了世界舞台的中心。

 

早在大会召开的前一年,2017年,青岛楼市就一直在上涨,但是最大的一波涨幅,是出现在2018年的春天,因为涨幅过大,青岛于4月升级调控,虽遏制住了涨幅,但是房价依旧涨到大会举办前夕。

 

经过这一轮上涨,青岛楼市在北方显得异常昂贵,有种北方厦门的突兀感,要知道,青岛在2016年本轮全国行情刚开始的时候,房价表现甚至弱于济南。

 

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青岛上合组织峰会美丽夜景

 

2017年,沈阳乃至整个东北楼市及已经走出阴霾,一直在缓慢上涨。

2017年底到2018年初,沈阳楼市爆发出非凡的生命力,开始快速跳涨,长白岛中海和平之梦在半年内从9000涨到了16000,整个春天,涨声一片。

 

面对着4月以及8月两次升级限购的调控,沈阳楼市依旧顽强上涨,虽然没有被暴力拉升,但是热度不断,部分区域涨幅已经十分可观。

冬天,一向是海南岛楼市最火热的时候,大批候鸟老人飞赴海南,春节结束的时候海南大堵车还一度上了新闻头条,为了摆脱房地产依赖,为楼市降温,海南于4月底出台了全岛限购的政策,这一政策被形容为海南“全剧终”。

与海南一样火爆的,还有西双版纳,北海、防城港,整个春天,西双版纳的房价都在坐火箭,海南限购之后,不少海南中介奔赴云南、广西进行炒作,这些地方的房产作为海南房产的替代品吸引了全国无数资金,6月份,西双版纳景洪市不得不宣布限购。

2018年春天,因为长沙房价的基数太低了,洼地效应导致其房子价格出现了一小波上涨,大约涨了2到3成。

随后的6月份,在房价明明还没有大涨的情况下,长沙楼市再度出台调控,高举反炒房大旗,将这座房价全国倒数的城市的调控水平升级到了京沪等级。

2018年春天,在蛰伏横盘了两年之后,深圳部分区域二手房价开始上涨,这个异动迅速被捕捉到,并且适时而精准地在3月底推出了三价合一的调控利剑,这使得本来已经活过来的深圳楼市再度变成了半死不活的状态。

2017年底,成都杭州的二手房价格已经平稳,本不应该上新闻头条,可是因为新房限价,导致其与二手房之间有巨大的价格差,导致全城人对新房的疯抢。

为避免茶水费全款优先捆绑车位等现象,两城不约而同地推行了新房公证摇号,万万没想到的是,摇号的中签率屡创新低。

 

3月,成都招商中央华城4万人摇号,5月初,清秀未遮山7万人摇号,杭州为了摇号连90岁老太都成为了一张房票出动摇号。

 

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成都7万人摇号的青秀未遮山

 

青秀未遮山新闻被爆出来上头条后没几天,住建部约谈成都、太原两市。随即,5月15日,成都出台5.15调控新政,全面对标一线城市力度,太原也推出了限购措施。

5.15给成都楼市画上了终止符,开启了下跌通道。

2018年的4月到6月,又一轮密集的楼市调控风暴席卷全国。

328日深圳三价合一、416沈阳限购,418青岛调控,422海南限购、514太原限购、成都515限购升级、长沙625限购升级、重庆628三无禁贷,棚改货币化安置收紧。。

这一轮猛药终于显示出了药效,各城市都陷入了平稳乃至阴跌中。

因为政策太严厉,购房资格太稀缺,甚至连价格极其便宜的长沙房价都开始横盘了。

上海楼市在经过2018年春天的短暂热度后,再度掉头下探。

2018年的盛夏,楼市却在上演透心凉。

面对严厉的资金面压力,民营房企融资十分艰难,棚改货币化的收紧又消灭了众多三四线楼市的接盘侠。

恒大、碧桂园、华夏幸福等布局三四线城市的房企开始断臂求生,打折出货。

到了秋天,打砸售楼处与维权在全国各地上演,合肥、燕郊、厦门崩盘新闻轮番轰炸,万科高喊“活下去”,各路媒体唱空房价汇聚成了一个大合唱,没有人再看多。

 

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 万科高喊“活下去”

 

至此,这两年的楼市记录就告于段落了。

这两年笔者的市场观点,一直超前于市场,又被市场印证。

  • 2016年10月攀成钢的中房优山。

  • 2017年3月龙泉书房的新城吾悦。

  • 2017年5月的大丰板块的开元国际。

  • 2017年11月的重庆

  • 2018年1月的沈阳

。。。。

回顾过去,是为了展望未来,我们记录这两年的楼市轨迹,不是为了炫耀笔者敏锐的楼市洞察力,而是为了对未来进行预测。

在这里,有几个长期的论点,可以给大家以参考。

长线价值投资应该以重庆、长沙、沈阳为主,不论短期内调控政策如何变幻,我是准备拿着给后代的,是十年八年都不动的底仓。

短期内投资需回归本轮最初上涨也最初被打压下来的城市,2018年苏州的上涨就是例证,当阿猫阿狗都涨上来的时候,最早上涨的城市反而便宜了下来,需要补涨。

虽然苏州当前不可以再买入,但是我们需要发觉类似于苏州这样的需要补涨的城市,比如上海、合肥、燕郊、天津、深圳、郑州,一旦有开启今年苏州模式的苗头,不可错过。

 

朱红之泪,2018年11月7日。

 


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