楼市何时崩盘?

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过去这一周,自媒体们都很忙。1029日,新华社言辞激烈的diss调控松绑谣言,以正视听,然后,各路小编全部都一边倒的唱衰楼市。

 

1031日,政治局会议只字未提房地产和去杠杆,墙头草们又一窝蜂的开始鼓吹楼市利好来袭。更有一位砖家大V把这次政治局会议解读为:“没有消息就是好消息,此时无声胜有声”,这种蹩脚的专业素质,早就该告别财经界了,或许,是他手中的房子被套牢,心有不甘罢了。

 

1

荒诞的意淫

 

毫无疑问,当下的调控可谓史上最严,力度最大,并且经过今年的查缺补漏,公司买房、离婚买房等漏洞也都通通堵上。

 

在现有的调控手段之下,房价已经得到了全面控制,除个别即将见顶的二线和棚改尚未结束的三线之外,大多数城市房价已经进入下行通道。效果之显著,战绩之显赫,世人皆知,无需再表。

 

在这场房价狙击战即将迎来全面胜利,尚未召开表彰大会的时候,岂能容忍不和谐的音符混淆视听,破坏胜利果实。对于鼓吹楼市松绑的言论,官媒一定会扼杀在摇篮之中,绝不姑息。

 

近期,楼市谣言四起,妖言惑众。譬如:长沙、厦门、济南取消限购,北京、广州取消限价,国w院要求年底之前废除限购、限贷、限价、限售。

 

于是,新华社在1029日刊发的《如何看待未来房价走向?》一文中明确:调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”。要把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形。决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。要摒弃房价“复燃”的幻想。

 

可以说,这番措辞毫不留情、极为严重,根本没有任何回旋的余地和操作空间。

 

然而,仅仅过去2天,政治局会议中没有提及房地产一事,就被别有用心的自媒体当做楼市利好来炒作,真的是做人没立场,做事没底线啊!

 

2天之内,高层自我否定,调转枪头,啪啪打脸,可能嘛?

 

1031日政治局会议之所以没有提及房地产,正说明房地产已经不是当下最主要最突出的问题,已经尽在掌握、完全可控了。此外,在这内忧外患、焦头烂额的关口,我们的工作重心是拉动经济,稳定民企,完全没必要再给房地产雪上加霜,当下维持这种稳步下行的趋势就足矣。

 

那些无下限的媒体,闲的蛋疼要博眼球的大V,没事可以洗洗睡了,你们跳跃性断片似的思维,不去支援中国电影编剧界,真是太可惜了。

 

说到底,渴望短期内放松调控只不过是一场开发商、中介和炒房客联合某些自媒体的集体意淫罢了,小打小闹而已,掀不起多大风浪,只不过是恶心恶心人罢了!

 

2

何时崩盘

 

最近,我又重温了一遍诺兰的《星际穿越》,男主库珀能够穿越虫洞,掉进黑洞,传输出奇点数据,拯救整个地球,其实并不是他个人有多伟大,而是未来的人类已经为现在的我们安排好了一切,事实上,一切都是轮回,一切也尽在掌握。

 

逢八魔咒从未失效,2018如期而至,股灾重现,楼市转熊。在房价持续下跌的当下,楼市崩盘威胁论又甚嚣尘上。

 

下面,我来帮大家分析下,中国楼市何时崩盘?

 

国内关于楼市崩盘的讨论由来已久,也经常会有学者拿日本、香港、美国的崩盘史和中国比较,提醒我们要警惕房地产下滑对经济的拖累和危害。

 

央行刚刚发布的《中国金融稳定报告(2018)》显示:2017年,我国个人住房贷款平均抵借比(即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值)为59.3%,我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例达34%以上。

 

59.3%的抵借比,也就是市值100万的房子,银行提供的贷款不到60万。平均首付比34%,也就是说房产市值的34%是居民的自有资金,而非杠杆。

 

这两个数据的含义就是,如果全国整体房价下跌超过40%,房奴就会资不抵债,出现断供的可能性,从而导致银行坏账,影响金融稳定。简言之,我国楼市的崩盘线是房价暴跌40%。

 

下跌40%是什么概念?其实就是从这轮上涨周期的最高点跌回到起点,即跌回到2015-2016年的水平。也就是说,这轮房价翻倍的涨幅全部抹平,才会引发崩盘。

 

而我国调控最为严厉的北京上海,在近两年的时间里房价稳步下跌了15%左右。泡沫最严重的厦门和抢房最凶猛的成都、杭州也只回调10-20%。而绝大多数二三线城市才刚刚见顶,进入下行通道。

 

真正的崩盘应该是像燕郊那样,猝不及防、毫无防备,一年之内,均价从限购前的3.5万跌至2万。只可惜这只是一个环京小镇,无伤大雅、不成气候,根本不会引发连锁反应,影响金融稳定。倘若是北上广深或者强二线城市下跌超过40%,那才是灾难的来临。

 

我们社会主义的优越性就在于,即使房价全面下跌,也绝不会出现全国性的房地产崩盘。因为,我们有限制交易的行政工具,我们有极强的干预能力,比如限售,比如限价,比如某些我们还没有发明出来的手段,绝不会任由开发商或者个人毫无干预的恐慌性自由抛售,导致房价崩盘。可以说,最坏的结果也就是冻结交易,有价无市。

 

3

抄底之路

 

房价下跌才刚刚开始,只要调控政策不放松,下跌就会继续。下跌多少,取决于高层的决心和魄力。

 

关于抄底,我给大家的建议是:

 

一二线城市抵借比高,杠杆率高,首付相对较低,所以,高层为避免崩盘,一二线城市的整体房价最大可控跌幅下限为30%。也就是说,一二线城市的抄底线为下跌30%。

 

因此,如果一手房7折甩卖,二手房能砍价到高点的7成,那么,千万别犹豫,赶紧出手。

 

三四线城市,由于棚改资金的大量介入,居民收入水平不高,抵借比低,杠杆率低,所以,房价最大可控跌幅为40%。绝大多数三四线城市在见顶后,都会处于滞涨或者阴跌,今后能否反弹,全靠天命,所以,刚需不需要等,投资不需要进。

 

对于三四线城市来说,下跌40%的概率极低。除非是炒房客集聚、本地刚需不足的城市,比如燕郊,事实上已经崩盘,并且基本见底。另外,西双版纳、大理、北海等炒作旅游养老产业的城市,在暴涨之后,今后的跌幅也会像燕郊看齐。

 

在房住不炒的时代,全面刺激已经收手,房价暴涨不会再有。今后,房地产的唯一红利就是鼓励刚需入场的政策松动,这也是高层给楼市兜底止跌的最有力武器。务必密切关注,及时行动。

 

广大刚需,奉劝你们赶紧从楼市崩盘的痴梦中醒来吧,找准时机、及时上车,才是人生正道。



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  本文原创作者:柯谈  微信公众号:lincolk  

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