2013.8.28–【随笔】再抵押精算法

一套价值100W的房子,贷款70W,七折利率4.585%
现在房价升值了,譬如升到二三百万了。想把旧贷款还掉,重新做抵押贷款借出来。
请问盈亏平衡点在哪里,一般速算法如何。
答:1)首先,我们假设抵押贷款,能做到的条款是:1.2倍利率,1%的手续费。
这样,1.2倍利率=7.86%
一般抵押贷款都是借10年的。从高到低,平均只借了5年。1%的手续费要在五年中分摊,每年0.2%。
则实际成本8.06%
2)如果你借了X万出来。你实际获得的现金,仅只有:0.99X-70
即99%的贷款金额,再冲掉原有的70W贷款。
为了获得这一部分资金,你支付的利息是:X * 8.06% –70 * 4.585%
即全部贷款都要付8.06%利率。
这部分“新增”资金的实际利率是:(0.0806X-3.2095) ÷(0.99X-70)
如果融资成本以9%为上限的话,则X=363.6
如果融资成本以10%为上限的话,则X=206
3)我们可以得到如上这张图片。
可见,一般“加抵押”贷款,你的实际利率维持在9~10%之间。下限在8.9%之上。
而你的实际贷款,X可以获得多少呢。
答案是十分悲观的。
一般而言,X=140W~160W,也就是说,你的实际资金成本,要达到11%。
这里面主要的瓶颈,在于银行。
没有实战过的人,很难理解。目前的抵押贷款成数,大约仅为45%。
没错,是四成半。300W的房子,只能贷出135W。
银行普适的政策,是抵押贷款贷六成。但在实际操作中,除了部分CEO成本高昂盘,绝大多数的房子估不足。
估不足,银行给你的估价,极其保守。一般也就是买卖价的70%。
然后银行再在70%估价的基础上,给你贷六成。
也就是说,实际能借给你的,只有42%。
虽然这个数字有点高高低低。但实战操作中,一般我们就按45%来作速算估算。
在四成五的基础上,如果你要X=140W,你的房子就要由100W至少涨到300W,300*45%=135W
如果你想X=160W,则你的房子,至少要涨三倍半。涨到350W的数量级。
对于绝大多数的房子,尤其是2009年之后买的房子,其实并不能够达到这样的涨幅。
也就是说,目前操作“加按揭”是不划算的。
你的实际资金成本,将达到11%以上。
简单点记忆的话,就是新贷款÷原贷款,至少要3倍才值得做,最好是4倍。
(yevon_ou@yahoo.com,2013年8月28日晚)

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