水库论坛问答 第288期(豪宅要有炫耀点)



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上一期:第287期(越便宜涨越快)

 

提问:  殴大大好,初级多军,18线县城,负现金流,想将这套分割出租十年,毛坯房,装修好的正常租金水平在1000多点,为了租金收益最大化,装修花费最小(2—3万?),该怎么分割房子?地板砖,卫生间的墙砖有必要贴好吗?


回答:只提供细木工板,屋顶电灯。 其他任何事都不做,毛坯交房,包括马桶



提问:  马丁哥,您好,想请问
1您在3月微博已明确指出,英法租界老洋房13-15w涨至18-20w,外地小妹不明觉厉,恳请您指教这一波老洋房的购买力量来源是何处?能否再请您指出一两处今年上涨的盘? 2.小人以为,外环外次新电梯靠地铁(比如九亭)上涨动力来自外地白领首次置业,所以短期和限购限贷正相关,但长期是人口托底,此所谓欧神#憋不住尿#,这样理解有偏差否? 3.如果同时搭配1和2的物业,是否可对冲大盘风险? 4或者将1替换成200-300w的40平内环老破小(需满足,价笋,全明户型,非顶楼,小区出货量小),和标的400w上海康城作为2,是否对新手更友好? 


回答: 感谢付费,已买烟丝~ 1.)老洋房这一波温水煮青蛙的暗涨,从去年一年到今年上半年缓下来,最近有些枯竭。其购买力来自于一部分真实的居住需求(市中心别墅极度稀缺),一部分老洋房爱好者(海归),一部分避险资金。 欧大说的对,上海每次都是外环外先涨,然后一环一环涨进来。 故事的末尾,逻辑也很简单: 思南路房东:迭位先生,莲花南路也卖6万块了!侬讲我思南路啊要挂18万? 武康路房东:迭位小姐,武威路也卖4万块了!侬讲我武康路啊要挂16万? 外滩房东: 朋友帮帮忙!崇明东滩也卖3万8了好伐!侬讲我外滩啊要挂38万? 今年其它上涨的案例:新天地豪宅 2.基本正确 3.可 4.长持选康城



提问: 马丁您好^_^ 能否请您说说,当下买大平层,你觉得比较喜欢的户型?以及,如果买别墅产品,应该注意什么


回答: 豪宅要有炫耀点。 户外空间大,顶楼大露台。 别墅要花园大,并且精致。 四面临空当然最好。 两者都千万不要为了多一个卧室牺牲客厅。living和dinning独立分开,最好男女主人也有各自的会客间。



提问: 王兄你好 请教一下 你为什么不做abc单呢?主要是怎样的考量?因为理论上钱能省出来一些总是好的,何况现在淡市,发生暴涨导致房东不配合的情况还是比较少吧?

回答:有可能是因为你平时有演出,怕人认出说你是黄牛党嘛?(无意冒犯,真心请教) 王马丁的舒适安逸自由心境光明磊落放飞自我诗和远方比那点经他智力优化压缩过的税费贵。



提问: 马丁老师,最喜欢你的金句了,感谢你承包我的笑点😄。现在有几个问题想请教,图中是一套,伪7层洋房的第3层,面积149,套内127左右,剪力墙外置,大厨房我很喜欢😍问题1,也是主要的疙瘩,阳台和客厅分界处,地上有反梁,像门槛一样,高度20公分左右吧,交房时开发商在上面做了推拉门。我感觉反梁容易绊倒人,有啥办法处理?问题2,直观感觉主卧更衣间和卫生间搭配起来看上去很不适,怎么调整感觉都不行,请问马丁哥有啥新建议。问题3,厨房边的卫生间门正对客厅,有啥好方法避免销魂的味道?问题4,如果方便,马丁哥能否点评下这个户型?


回答:1)看原始层高。一般的话就当门槛算了吧。如果层高本身有3.1以上,可以抬高阳台的地坪(栏杆也相应抬高),用以每次上阳台产生一种登高望远的效果。 2)这是个伪更衣室,开发商为了自称主卧带更衣室硬牺牲了次卧弄出来的噱头。真的可以调整的。 这应该是个收费问题,因为调整是个细活儿。 3)明卫没问题。 4)如果没有那么多孩子的话,卧4做书房很完美。



提问: 欧大:小孩大二,上的中外合作专业(通信工程),第四年去英国上,然后读研的话,是国外还是国内?将来就业的话国外有优势还是国内?


回答:英国读研只要1.5年,而且又好混。 建议国外。



提问: 北外滩星港中心,200亿大单——外资

北外滩一方中心,大几十个亿——外资 闵行怡丰城,大几十亿——外资 买家也包括了各路神仙,比如黑石、大摩、Brookfield、凯德、吉宝 低成本外资看好上海商业地产,追求长期稳定回报。似乎他们并不担心2025VV啊。您怎么看?


回答: 为什么要担心,建筑成本才多少钱。



提问: 欧大,太仓恒大旅游城很火1.5万、值得入吗?全款分期二年。


回答:不要



提问: 欧大,头羊猜测,应该要不就一线要不就二线,不可能是三线吧


回答:CQ,沈阳继续涨,是大概率的。



提问:  请问欧大,目前工作在新加坡,家人也在新加坡,已拿到PR,户口在上海,目前新加坡一套,上海三套,打算再入手一套 ,是选新加坡还是上海?新加坡可以做首套,上海只能全款抵押。请指教,谢谢


回答:选杠杆高的。



提问: 欧,体制内,三十岁,刚提了办公室副职,身心耗损巨大,这些领导看似云淡风轻,实则细心非常,全部都是严谨自律,我需要记住每一个人喜好和习惯琐事,唯一的好处就是能接触到很多高级别的领导观察他们的行为习惯和背景,但是赚不到钱,这条路感觉上了不能回头,惯性推着你一样


回答:及早抽身, 30岁部门正职有前途,30岁部门副职没前途。



提问:  欧大,有点缺失方向感了。特来咨询一二:夫妻40岁二子;A8.7,贷款2000,月供及家用与收入堪堪打平,手中资金160万样子。动啥都不好动,工作就那么回事,又觉得再不折腾眼看就折腾不动了,请问,眼下最重要的目标可以设定为?


回答:吃吃喝喝



提问:  欧大,内心没有力量,总想从别人身上寻求力量,这是为啥?怎么样才能改正?


回答:不是每个人都适合当老大,有些人天生就是辅攻位。 也正常的。



提问: 接到一个冒充平安银行信用卡的诈骗电话,刚开始没有反应过来,短信提示我可以拨打某电话提额,我打过去之后和我核对了姓名卡号之后,让我输入密码。输入密码之后因为种种原因让我输入储蓄卡,我开始觉得有问题。

对方拨打之前就知道我的姓名,身份证号,还有卡号,以及卡背后七位数字的前四位。 好像除了银行本身,没有什么渠道能造成如此严重泄漏。 没有物理卡的情况下,对方知道我的密码会有什么影响吗?目前该卡已挂失作废,补发新卡。 


回答: 酒店业也可能泄露。 Visa网站,不需要后三位也可以支付。



提问:  欧大,我是卖房子的,最近日子前所未有的难过,我们还能挺过去吗?稍微有点变相降价,就有业主来拉条幅、闹跳楼;硬扛着价格又卖不出去,现在想搞定一个客户简直难于上青天。我们每天熬14个小时在售楼部,要想让客户交钱恨不得跪下叫爸爸,当然了,叫什么都不好使,也不知道算不算个问题,身心俱疲太难过了。


回答:客户需要的是占便宜,不是便宜。 Sales不如marketing 看看产品有什么改进的方法。 例如万科卖鹭湾别墅,先拉高再五折,就狠狠吸引了眼球。



提问: 王先生好,请问下看一个房子的户型,应该从哪些指标入手看,有没有优先级和标准?朝向、面宽、进深、开间、南北通透、厕所数量


回答:好问题。 所有你不能改动的客观因素优先。



提问: 王总,求教这两套顶加阁楼,哪个户型好?


回答:上下两层为何形状差那么大?



提问: 马丁 小白请问,哪种装修风格看起来比较贵、年轻又能体现主人拼搏之气呢?屋主三十岁,白手起家,目前年入千万,前途远大。儿子刚出生,房子280平左右。


回答:KTV



提问: 请问金句王,这个户型能加一个房间吗?出租装修500/m的预算有什么需要注意的呢?和凤冰流的重点有什么不同?能用,多功能?谢谢


回答:加了房间不漂亮了。 不改为好。


提问: 王大人,进深太深vs方正,有啥弱点?


回答:开间:进深 越接近0.618越好



提问:  欧大,按照fbb这种情况,岂不是不仅仅所有明星自危,所有小企业也自危,小企业应该找你太律师团队税务团队把关以后发展吗,在哪找靠谱点,坐标一线


回答:今年都自危十七八回,都病危了。 律师有屁用,要理财顾问。



提问: 殴大,排屋的阁楼做成衣帽间,阁楼夏天会比较热,会不会影响衣服、包包等的使用寿命。如果会,怎么可以避免?


回答:缺乏最基本的物理常识。 对于无生命物体,10度和30度有什么区别。



提问:  fbb如果用多核xyk、xyd来刷呢?包括税费卡这种,一个id:70万xyd+80万xyk=150,横店逛一圈,招500群演那么7.5E来了,自己再贴1E差不多了吧。。。


回答:说的好想拍连续剧啊,简直无本万利。 只做借款流,积分忽略。。。 组织群众套卡是违法的。 自己套可以。



提问: 王马丁这样的人,是不是在同等阶层的人里面也都算稀缺? 内心丰富而自在,童年很健康的孩子才能长成这样把吧


回答:不是。 男人真正的赛道是力量,而不是有趣。 有趣得再好,道心都是破损的。



提问: 欧神,有一项目咨询,西藏林芝朋友做房地产,有栋楼,市场价1700万,现可内部价1500万买下,并承诺能银行贷款出来1400万,贷款利息2%-2.5%。这个楼可以租出去做会所使用,租金100多万,请问欧神值得去买吗?


回答:1700卖1500,肯定没人感兴趣啦 一听就是坑。 林芝城有多小,你没去过么。



提问: 灯塔,地铁上盖物业,总高13层,1楼挑空,2楼3.2,12楼最贵4.1,13楼3.7,应该选哪个?


回答:13



提问:  昆明,小白疏忽,没审核房票的贷款资质,现因房票的负债太高,无法贷款。本意是想按揭购买,选房激烈中选中,当时就让签认购协议。现跟销售协商换票,销售很牛,一句否定,换不了,要不就是全款,要不定金不退!有什么办法能把钱退回来,或者换个票?找了好些次数,销售都不搭理我们。一副吃定我们的样子。眼看明天到时候了!


回答:换银行是必然选择。 昆明没人帮你啊。



提问: 欧大,国庆回老家,听亲戚说去年买的房子从5000到1万了,当时他也叫我们买的,我觉得三四线城市不靠谱没买。是不是我低估了三四线的涨幅,怎么判断三四线城市是否值得买?


回答:没有流动性啊。 你老房子5000,万科来个新盘10000. 99%的SB会说,房价5000涨到10000了。 你卖卖看,无论老房子,万科,都没有赚钱。



提问:  小区均价4万,有个房子单价3万,有点小药。东西向,二楼,没有南的房间。欧大,这个算几折笋?


回答:二楼88折,没南84折



提问: 欧神好,请问为什么学生会普遍喜欢强调等级?学校里自封的部长副部长有什么实际价值吗?


回答:因为只有5%的人口加入了学生会。 自然是最渣的那5% 在考公务员时,有芝麻般的好处。



提问: 欧大,您觉得女人不应该管男人,那男人是不是也不应该管女人?这种原则下,如果两人对一件事有不同看法,要怎么解决?


回答:吃人嘴短,拿人手软。了解一下。



提问: 欧大大,万福金安~

除夕之前,您还计划去重庆加仓吗? 会继续选择两江四岸吗?什么价格段的?


回答: 最近严重债务危机。 9月广告收入缩水很厉害。



提问: 小龟您好,我外地三无,手上有40万,您觉得适合什么样的标的,赚钱效应来得最快?


回答:澳门



提问:  交社保避当年的房产税,以后一直都不用再交税吗?如果是外地事业单位,重庆查到两份社保会不承认吗?


回答:根据目前大多数区的实操经验,是的。(虽然你去问江北交易中心,它说不是) 重庆查不到外地社保,查到了也没问题。 大胆的交,为国交社保,何罪之有。



提问:  重庆市区十几个二手房,感觉自己很难租掉,有什么好渠道,方法建议不,谢谢🙏


回答:雇一个中介,帮你每天打理房子出租 如果全部是清水的话,就直接空关吧



提问: 帅气十足的龟总,我和黄御峰有一套122的房子,按揭贷了六成,请问二押能贷出来多少?利率和手续费怎么算哈?谢谢🙏


回答:很遗憾的告诉你,你的和黄御峰的房子,如果是新盘的话应该还没有拿到产证,所以不能二押。



提问: 重庆弹子石板块,锦江华府的房子能买么?感觉比周边的盘价格低?靠近国际社区


回答:锦江华府的房子由于挨着内环,又在弹子石腹地,又没有江景,是稍微便宜一点。 不过也正因为如此偶尔出来笋盘,所以遇到价格合适的可以买的,没有大的硬伤。



提问:  你好!亲戚三无,48岁,打算做fp,cq买房,如何操作

方案一:先全款买一套小户型,落户,再按揭第二套; 方案二:直接全款再抵押; 方案三:可尝试按揭(Z资料),但准备好按揭失败全款的打算。 


回答:我推荐方案1和2



提问: 小龟,南滨特区建面145,价格240,建面单价1.6,斜看高压塔(在卧室和客厅正看看不到)。值得入手吗?谢谢!


回答:南滨特区高压线的问题,我在2016年就询问了政府单位,得到的正式答案是没有拆的计划,当时也就放弃了这个楼盘。 现在来看1.6万的单价并不贵,但是有高压线的话非常的影响流动性,对我我这种长持10年的人来说可以买,但是短炒的话不推荐。



提问: 有才又有趣的马丁您好,我买的这个户型有改动的必要吗?需要做出玄关来吗?


回答:用家具隔断或屏风啥的遮一下吧 也可以不用



提问: 请问王哥,你既然不是学建筑设计专业的,也没有在专业的建筑公司呆过,那问题就来了,你是如何把设计理念传递给工人的?用cad软件?还是单纯的画图?或者口述?无他,只是想了解,成功的人,在从事一件自己不了解的事情中,他的应变能力,谢谢


回答:我有手绘的图,付钱交给学建筑帮我把图在电脑里画出来。最后跟御用装修老师傅们沟通一下,施工中途当然还是要跟进的。 任何工作,我只尽量做动脑的那一小部分。



提问: 马丁兄 请问那种很难贷款的老房子你会做凤冰吗?还是说必须买下家能贷款的房子?


回答:最好能贷款,尤其总价高的。



提问: 新家388平,自住,应该找什么档次的装修设计师?100平客厅应怎样去划分更有创意和格调?马丁品味赞!


回答:信息太少,请重问。 除了原始房型图, 这样吧,你写多少字,我就答多少字。



提问: 欧大好

比如 100万,贷款买房,一年利息6万。 如果不买房,银行理财,100万,一年获益4万。 那么, 我买房的资金成本是多少哈。 谢谢大大 


回答: 2.5%



提问: 欧大 渔村是不是南山前海先涨 其后关内关外一波一波涨上来


回答:是的



提问:  Od,好。坐标武汉高铁站对面国企开发楼盘,其中有11栋3层的别墅,单套210平,带前后院子60平,但是是商业属性,折算赠送后的单价和小区住宅毛胚单价一样2万一平,小区住宅带装修卖25000,开发商一手房源,这种值得去拿下来吗?谢谢


回答:商业不要



提问: 欧大,这个是怎么操作的?比如我名下房子,要给父亲,他没有上海房票,可以赠与1%?另外99%交易?他的房票问题如何解决?

另外,如果直系亲属房产赠与,对未来的房子交易转让成本有何影响?税费比普通交易多了哪些? 


回答: 上海赠予不需要房票。 赠予的1%,下次买卖按20%全额交税。 买卖的99%,下次按买卖交税。



提问: 欧大,朱红说的对吗?400万以上房子完全不涨?比如上海徐泾2016年11月之后就是千万以上的别墅一直在涨价,中介说因为以后别墅不批地了比较稀缺。

重庆别墅洋房什么时候才能考虑买? 现在很多老破大或者次新大面积已经在300W左右了,如果低于市场价能买吗? 


回答: 他说得没错。 你买CQ远郊CEO非主干道大面积别墅干嘛,自然是没有流动性的。 对标的应该是南汇的别墅。



提问: 大,fbb卖41套北京房,感觉比你更猛啊,估计肯定都是大面积


回答:写了棕榈泉啊,北京人都懂什么盘。



提问: : 谢欧大,沈阳1万出头市中心,对比天津可以连接市区1万出头的盘,

预期涨幅接近吗? 入手哪个看杠杆? 主场tj,哪个好点呢?


回答: 干嘛买一个区域内最贵的房子。 沈阳6000的房子,秒杀天津60000的。 多半也赢天津12000的。



提问:  欧大,三十六岁,全国性金融机构综合部门正职。硕博均法律专业,性格积极进取、细心严谨。近些年来,在公司积累了一定的工作经验,但事业往上难度增大,感觉逐渐触及天花板。有往一线业务部门转的想法,但目前情况来看转前难度和转后压力都很大。请问这种转变方向是否正确,如想成功,重点需要什么条件和积累?


回答:转不了了,去新部门也是当小弟。 你前几年就应该意识到瓶颈,而你并没有做准备。 按《列兵和阶层》,法律部和蛙人大队,又有什么区别呢。



提问:  ogg,我有个总高七层电梯房的一层。地下室是带采光的,无产权只能租。一层和地下户型一样。如果想长租20年弄个楼梯连起来,您觉得这种地下室应该是一层租金的几折值得入?(图:我在一层看地下室)


回答:高档低档不一样。 先当五折算。



提问: 请教欧大,为什么东涌呢?若说便宜,屯门元朗也便宜,还有靠近深圳的概念可以炒作下。东涌的话,也就港珠澳大桥(但对民宅没太大助力),周围也没什么空地了。谢谢殴大。


回答:你精神分裂啊, 一会大湾区,一会又说港珠澳大桥毫不重要。 东涌靠近机场,又不吵,又便宜,又有大屿山,自然看好。22分钟到中环。 关键是便宜得如同一股清流。



提问: 1.  2019年1月1号正式征稅

2. 中国国籍全球收入交税 3. 经营所得50万交税35% 4. 年收入96万起交税45% 5. 利息、房子收租、股息都要交税20% 6.无论任何国家身份,只要在中国入境超过183天,必须按照中国税率交税给中国政府。 请问欧大,个税45%一直都有,这对我们会有什么影响吗?还是说没影响?


回答: 中国那么大,免税政策总找得到的。


从零开始学炒房 



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