当商业升到满级 #1430

当商业升到满级 #1430

 

 

后发优势

 

 

一)淮海路

 

很久很久以前,全中国只有上海还有供销社。

当时,因为“割资本主义尾巴”,全国所有的物资,实行统一调配。货币形同废纸。

 

全中国唯一还存在“零售业”的,是上海。

上海太大,太重要。还是财赋重地。贸易留了一条小口子。

 

所以外地的同胞要买衬衫,肥皂,热水瓶,都要跑到上海来。

大包小包,满满采购再拎回去。

 

 

南京路上,有民国时期传下来的“四大百货”。石材殿堂式建筑,每一幢都耗资数百万两银元。[1]

从商厦的角度,上海远远领先全国。再没有这么气派的“已建成”区域。


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好了,后来改革开放了。

1979年,深圳特区冒出来了,地王大厦冒出来了,“三天一层楼”成为深圳的地标。

全国各地,沿海城市,省会开发区,都发展起来了。

 

 

 

大约在1984年的时候,又发生了一件印象深刻的大事。

小半个上海都被轰动了。

 

“永安百货”装空调了。

 

对,就是现在商场里屡见不鲜。开到15度冷得你发抖的中央空调。

80年代在永安百货,开始免费向市民提供。

当天,整个商厦就被挤瘫痪了。

 

上海的夏天,十分的炎热,动辄36度以上。

民生疾苦,几乎无法生活。

80年代的老百姓,谁有空调呀。谁见过空调,连电网都不稳定。

全城轰动。

 

 

当时,有一句很流行的话,叫做“孵空调”。

很多家庭,甚至不惜坐二三站路的公交车。专程跑到南京路。

为的不是购物,而是蹭商场里的空调。一直孵到21:00关场。

一身热汗,暑气全消。

 

 

巨大的人流,把整个南京路商厦挤得水泄不通。

哪怕连商场的出口,清一色都摆着几十张躺椅。赤膊的市民。

随着门缝的开闭,偶尔有商场里的冷气泄露出来。能闻到已是甘霖。

 

 

永安公司,仅凭借一部空调。

就笼络了巨大的人流和美誉流,维护了南京路的地位。

这在争夺眼球的今天,几乎无法想象。

 

这是第一轮商业升级

 

 

 

再下一轮的升级,就要到90年代中期了。

当时,黄浦区的区长是C,卢湾区的区长是H。惯例这二个区是上海No.1,No.2

 

那一年的圣诞节,当你步行在淮海路时。顿时被“铁树银花”惊呆了。

不知从几时起,淮海路的大树上,都插铺了银白色的灯管。

 

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灯光如雪花般一闪一闪飘落。有蓝色,有银色。

再加上淮海中路高档商厦的大理石铺面。

香格里拉特有的入门熏香。

“宝贝对不起”太平洋百货千年不变的背景音乐。

整颗心都溶化掉了。

 

 

从那一瞬间起,你突然发现自己,不知不觉从一个石库门里弄的第三世界国家。一转眼间开到了繁荣富裕的资本主义国家。

手里提着购物袋,在商场里如飞般旋转。

国际名牌,潮流时尚,美容护肤,灯光展台,应有尽有。

一夜之间跨入中产。

 

淮海路商业开发,是一次重大的升级

官升高位,是名至实归。

 

 

 

再下一轮的商业升级,又要再等十年了。

终于,财富的增长,从小康迈向了A7。

 

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坐在101层的空中酒吧,遥望远方云海,七米高的咖啡厅。

喝着龙舌兰,优雅地谈着几百万的生意。

 

“温饱”都已不再成为问题。你可以静下心来追求一点品味。

追求闹中取静,至臻稀缺。

追求米其林餐厅食材口味的细微差异。

 

五星级酒店,专车接送,私家会所,主厨料理,订制名牌。

这些你都已经足够熟悉,再也掀不起任何激动的涟漪。

 

有时候你在想,物质生活,已经极大的满足。

生活在魔都,就能买到你想要的一切。

 

 

 

好了,再过了十年,到了2017年代。甚至放眼展望2020年。

我们的新一轮商业升级是:

没有

 

 

没有

什么,什么叫没有。没有啥没有。

没有的意思,就是没有任何升级。

 

金茂大厦,始建于1999年。

SWFC,始建于2008年。

上海中心,始建于2017年。

 

可是上海中心的“生活理念”,几乎和前二幢楼一模一样的。

仅仅是多了几家餐厅,写字楼。

没有任何本质性的改变。

 

 

从1980,1990,2000年代,上海的商业“氛围”经过了三次大的升级

每一次升级,都和落后者拉开的距离。

市中心魔都的建设,都和郊区拉开了距离。

88层摩天大楼的建设,都和外省拉开了距离。

 

 

可是,最后这十年。

魔都的核心区,顶尖最高档商业区段的升级是,没有

以上全错。

再没有任何升级

 

 

 

二)升满级

 

很久以前,我就去了香港。当时上海的市容市貌,大致是这个样子的。

 

(徐家汇)

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站在香港中环的街头,你的确是承认。

“哎哟妈呀,差距是存在的”。

 

 

香港中环,有著名的“长廊”连接。纵跨四五条横街,连贯整个上环~中环。

不避风雨,干净舒适。

穿越于太子大厦,遮打大厦,怡和洋行,来往都是ArtDeco,都是欧美国际大牌专卖店,心旷神怡。

 

然后你再回头看看“徐家汇”,差距真心是存在的。


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可是二十年以后,你再回去看香港呢。

中环还是中环,上环还是上环,德辅道还是德辅道。

 

和今天的徐家汇相比,中环也没什么了不起嘛。

某些软件细节服务,更用心精致。

但总差距不大。

中环还显旧了。

(2017.05.18香港中环廿二年来第一次新出让土地)[2]

 

 

 

那么问题来了,中环为什么不“升级”。

当徐家汇“奋起敢追”时,中环为什么“停滞的二十年”。HK中环为什么不新建改建更美好呢。


我也想啊。

你告诉我怎么做。

 

 

假设现在一个超级大的地产商,李嘉诚或者李兆基。

我给你一块白纸般的地皮,位于中环,或者坚尼地域。

我让你开发,你能造成什么样。

 

答案是就这样

因为摩天大楼,玻璃幕墙。超高大堂,中央空调。几乎已经是现有科技的顶了。

你没法再升级。

没法再造更高档的业态。

 

 

好比玩“大富翁”。一开始是茅棚简屋,每途经过一次,加盖一层。

但是任何游戏,“升级”总有顶峰。

当你造完“豪华商场”,你也升到顶了。

有再多的金钱,也无法Lv up.

 

 

在很多年以前,我就思索一个问题:纽约,伦敦,香港这样的城市。我们可以追赶得上么。

北京,上海,最终可以比纽约,伦敦,东京更加繁华么。

 

答案是肯定的。

问题的症结,不在于我们起步有多弱。

而在于强者“停滞”,他没法再“升级”了。

 

 

 

升级这种事,最开始的瓶颈是资金。

譬如80年代,永安百货装一部空调。其他商场不是不想装,是真心装不起。

 

到了淮海路升级,再到了“厨房三件套”升级。此时的瓶颈是:资金+整合能力。

把整条淮海路打造成童话中的乐园,不仅仅需要资金,而且需要品味,设计和整合能力。

 

 

而今时今日,Shopping Mall简直和钢铁厂一样,成了一种烂大街的科技树。

根本不是“大炼钢铁”,死拼钢产量的年代。

而是要多少有多少。随便哪个新城Mall拔地而起的年代。

 

 

(图片摄于徐泾龙湖天街,硬件丝毫不逊色于iapm,妥妥一出手就是100000+/㎡的板块)

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当Shopping Mall如雨后春笋一般,随随便便建几十个。

留给 “一流”商业中心继续升级的空间,已经十分有限。

差距已很小。

很难拉开。

 

 

或许新加坡“立体城市”等概念,是一种发展方向。

超大型的,超过百万人口的立体商业,占地可以超过五十平方公里。

 

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但是,按照中国目前的工程建设能力。

哪怕你创新了,再要被赶超,也就是几年的时间。

 

 

 

三)商业顶级后的影响

 

商业升级有“顶”。升级到一定Lv就升不上去了。

这造成了一系列的影响。

 

 

各位,我们知道,在原“升级”过程中,整个城市是一直保持着“尊卑”关系的。

改革开放的最初20年,南京东路,南京西路,淮海路,一直保持着“升级”的排头兵。

他们升级最早,业态最高档。

始终保持着对郊区的领先态势

因此你有足够的理由,不在莘庄买衣服。赶很远的路来到淮海路。

 

 

 

但是,一旦“升级”停止了呢。

七宝生活广场的人流,已经超过了老牌的浦东八佰伴。

 

“升级”停止,对于地段的碾轧性优势,就是极大的隐患。

虽然郊区品味,购买力,大娘水饺,和市区银座还有相当大的距离。

但硬件已经追上来了。

 

上海接近香港,莘庄接近上海,南昌接近莘庄。

 

 

 

“升级”停止,最终将会使得整个城市扁平化。

地段扁平化。

溢价扁平化。

宏观趋势,无可阻挡。

 

 

 

另一方面,从更大的角度来讲。

“人类文明”既然到现在没有进一步的突破。类似于“飞行汽车”“反重力城堡”一个都没有实现。

 

那么你一个城市的发展,就终究是有上限的。

伦敦纽约,迟早被北京上海赶上。

 

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北京上海,又会逐渐被“成都重庆”赶上。

 

这无疑会对房地产市场,楼价升伏,造成重大的影响。

 

 

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(yevon_ou@163.com,2017年6月6日午)

 

 

 

 




[1]先施百货耗资200W鹰洋,一般认为1银元=300 RMB

[2]《楼面价54万港元史上最贵恒基地产232.8亿港元拿下香港双料“地王”》http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201705/18/t20170518_22950924.shtml


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