未来10年,你的房地产资产该如何布局?

未来10年,你的房地产资产该如何布局?

接下来2年,房价不允许在统计数字上涨价,已是政治挂帅的任务。

但是,通货膨胀上行,也是长期不可遏的趋势。

未来十年,房产依然是城市中产家庭,最当用心的配置。

但是怎么配,成为中产家庭的一个高智力题。


城市分化,你要了解的趋势


在2015年之前,中国内地,没有房地产。

只有香港、深圳,有过房地产。其中,一个城市有过50年房地产的跌拓周期(香港);一个城市有过10几年房地产跌拓周期(深圳)。

在2002年的时,芳姐所在的国际大公司的香港名校毕业的同事,也并不太敢在香港买楼。那时候,香港经济正波涛诡异、房价阴跌,芳姐的香港领导,很淡然的就移民了伦敦。现在看,他显然是错过了香港楼市的抄底期,或许是错过了山顶豪宅增值一个亿的小目标;而当时芳姐所不能明白的,是为什么他要舍弃了亚热带区那么好的四季风和日丽,去寒冷雾度过阴雨生活?


2008年,深圳进行了一场房地产的深度调整这是一场,真正波及70后大众的楼市调整:

房价,原来可以涨、也可以跌。涨跌一年间。

有人,跌去大把身家,从此不敢再入楼市。

有人,抄底赚了大把身家,自然2015后勇做楼市建仓主力军。


自此,2009年以后的深圳楼市,甚为克制:大盘以每年10-15%的速度低调爬坡,热点板块以3、4年的翻倍速度、实现个盘级的增值神话。

城市里的人们,也很乐意,谨慎地参与这个以自住为主、又兼顾投资观点博弈的游戏:买对板块、买对楼盘,就能涨得比别人多点。


那时候在深圳,买房是一个智力活:靠得是眼界和跑盘的勤力。


在2000-2008年,华东地区,是事实上的中国楼市领涨区。

一笔客观的数据是,2000年前后,浦东一些高层房的房价仅在4、5千左右。

而,深圳布吉的房价,也在这个价位了。

一眨眼到2008年,上海的明星板块的房价,当然比深圳罗湖、布吉贵。

在2002年,单以选择置业城市来说,买上海、杭州、宁波,在涨幅倍数上都可能比买深圳好。

更不用说,江浙沪城市群的房价走势,都比东莞这个珠三角城市好。


只是,彼时深圳恰好一路向西。

4-6千的价格买入南山、宝中的,后来都一口气飙涨很多。

看起来,似乎也没落后与长三角。跟上海比,也不失色。


但运气,似乎在2008年以后,就悄然离开了长三角。

本以为承包了珠三角产业“升级化转移”的长三角,竟突然之间,就落入了“外资撤离”、“传统停滞”的尴尬。

所以,2008年以后,长三角城市群的房价,都没怎么动!


以致,在2016年初,眼望着深圳房价在2015年翻番的杭州人,会沮丧的认为杭州有了阿里也没变得了不起:从统计数据而言,杭州在2016年以前,价格已停滞10年。

在2012年以前,杭州房价在一些年份,是跟上海差不多、甚至更高贵。

但2012年以后的上海,房价一骑绝尘,抛开杭州几个倍数级。


城市之间,不可能长期存在不合理的价格差。

到了2016-2017年,中国一众优秀二线城市,都你追我赶、热烈的补涨短期内1、2倍的翻。一下子,血洗了前辱,在房价上,个个冲锋跑入中国top 20榜:

老百姓虽然痛恨房价涨得买不起,但是又偏爱势利眼地认为不涨的城市是不值钱的城市。


补涨固然是开心的,但是2017年-2018年的中央18道金牌下来,把楼市直接彻底打趴——楼市调控力度,毫不含糊。

房地产就是个政策市:短线走势完全看天吃饭。

所以,从2017年开始,房价首先从京沪开始降;2018年开始,深圳房价被喊停、并实现了n月连跌。


房地产3年大牛市的嘎然而止,已经是个结局。

接下来,不外乎是:

一、一线城市,继续被“按”住不能动。

二、二线城市轮动“停涨”,部分城市可能稍跌。

三、弱二线和三线允许适当速度去化,但是房价不能突出表现。

四、四五线城市,短期会棚改一批、补涨一批、去化一批;如果库存去化完毕,价格涨幅超过一倍,则也会轮次喊停。


两年之内,房地产看天吃饭。

房价被要求的是:统计数据上,决不能涨!



2年短线,不能轻视现金流的稳健


天命所在,人力难撼。

可以很遗憾的告诉大家,2年之内,中国楼市再没什么“短线一刀流接龙”之类的可能了。

一、一二城市,房价大概率是“滞涨”状态。  

城市依然卯足劲发展,城市资产的含金量依然义无反顾地持续增加。

但是,限购限贷限价限售限舆论,无数方法让楼市的暂停键一直按着。

   所以,2年内很难表面上达成,城市整体层面的15%以上的年涨幅。

   如果是高杠杆的投资,所贷的款的利息就能吃掉8-15%的年化增值空间。

二、至少12个月内,金融贷款环境不会松弛。

也就是说,搞不到钱的人,继续搞不到钱。

以前能搞到一些钱的人,只能搞到一点点钱。

以前很容易能搞到钱的人,现在搞不到太多钱。

普遍都难很多。

不但难。

而且能搞到的金额少了、借款的期限短了、付出的利息高了。

   为了“统计数据不上升”这个核心目标,短期内“去杠杆”、金融贷款环境难放松。

三、二手房普遍难卖了,搞不好挂牌一年才能卖出去。

当市场冷下来,二手房交易的周期会变长。

   实际上,“限售”个两三年,也算不得啥。因为哪怕不限售,二手房也未必能1、2年卖地出去。

   当然,市场经常有,1、2个月就卖出去房的。

   但,2004年,芳姐卖一套房,最长用过6个月。

   但,2014年,芳姐卖一套房,最长用过12个月。

接下来,恐怕半年一年卖出去是常态了。


拿着一小笔钱,想冲入楼市短平快炒楼的,基本没戏了。

更杯具的是,这小笔钱投P2P、奶茶店,更容易没戏。

有小钱的白领和中产,是最难把钱投出去的群体了。


2、3年内之类,中国楼市最好的买法是:

一、打新。理由:

   1)政府限价,新房售价低于二手房。买到就是套利在手,虽然变现可能得熬5年。

   2)发展商促销。接下来,很多发展商手上缺钱,缺地厉害。促销手段肯定是推陈出新。

二、捡笋。理由:

新房都比二手房便宜了,二手房销售周期放长了,自然,急售的人只能便宜卖房了。

   

接下来,“持币”就是“王者”。

持币者,恭喜你!


5年价值,布局的是城镇化的惯性


但是,中国的发展会停滞么?

多么的弱智,才能相信14亿人口的大国,会因为川普几个Twitter,就返回贫困?


中国的产业基础已成。中国的内需市场已成。

在万般艰难的国际环境下,中国依然还能发展。而且,依然会卷起拳头,撸好几个重点城市:资源总是向要素集中!


所以:

1)中国的城镇化进程,不可逆。但是可能变慢。

2)中国的明星城市发展,不可逆。而且速度可能不会太低。

3)中国居住的更新换代,不可逆逆。人口继续由老破旧老城区迁入新城区。


如果放眼5年,在中国依然是布局城镇化:

1)布局主力城市,根据下个10年的优势产业集中因素,选择城市。

2)布局主力板块,城市太大、要寻找黑马板块,好产业在哪里、资金就投向哪里。

3)5年投资,你收获的依然是中国和核心城市的发展红利。


10年谋局,国运的博弈和货币的前途


5年,也就够资金进行一轮进入、出来。

保守点估计,5年一进一出,账面平均增值可能是50-100%。

这,离真正的暴利,还是有点远。

只是,房地产是最稳健的投资品之一。


放眼10年,中国的房地产又会如何?

经济,是为人服务的。人们需要的,是更好的生活。围绕民生,才能产生有好的经济产业。

而生活的载体,是家,是“住房”!

所以,房地产依然天生具有“经济的发动机”效能。


我们大量的高科技家电、安防、泊车、康体...产业,都需要靠房企的大量采购来达成市场规模。

更不用说传统的水泥、钢材、建材、装修...这些上下游产业链,是如何地依赖房地产业。


房地产与国运,是量子纠缠状态。

80后、90后的普遍高素质,他们不会让中国国运掉头向下的。


而积极的财政政策,离不开积极的货币政策。

大量的货币,将继续投入到棚改、海绵城市、森林城市、智能城市...及各种海陆空基建、高科技基础产业建设。

货币投放继续增长,大概率10年后货币不如现在值钱的。

现在48块一碗的Mall里的网红牛肉面,10年后可能88块一碗也不被认为贵。


所以,房产未来10年的布局观,就是:

通货膨胀的对冲投资,然后绑定把国运!



买新房,有许多的价差策略;

一种,是买势

一种,是买价值

一种,是买价差

各策略之下,有更多的细化购买方法。


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最后编辑于:2018/10/5作者:黄芳

黄芳

爱home的创始人黄芳,深圳房地产专业投资者。专注房地产投资与研究十多年、多年房地产行业从业经验,经历过周期的大小波浪。致力融合各投资方法论和科技树。