上海楼市的真实走势(四)—-观望 #1030

上海楼市的真实走势(四)----观望 #1030

 

观望,观望你妈个头啊。

 

 

一)长多所以短多

 

(上一篇写不下本节了)

 

傻空这种动物,如果你研究他们的行为喜好。有一些颇为有趣的现象。

譬如说,傻空很喜欢说的一句话,“房价从长远来看是好的,十年后肯定比现在贵。但是目前太高了,应该回调15%”。

 

 

在《上海楼市的真实走势》整个图表之中,虽然说16年涨了16倍,平均每4年翻翻;

但是另一方面,他有几个连线“钉子”。

譬如03,05,07,09,13,15,都是大年。这几年都有大量成交,价格都做实的。

 

2009有大量成交,价格做实。2007有大量成交,价格做实。

09价格=07价格 * 150%

 

在二个价格做实之间,非要有人说,“08年是有-15%下跌的,然后再涨上去”。

上海楼市的真实走势(四)----观望 #1030

这是怎样一种心态,怎样一种屌丝情结,实在一件颇为有趣的事。

 

 

我们要讲的,是一个非常基本的道理:“长多必然短多”。

好比一套房子,周边有地铁大商场规划,本身品质也不错。预期未来等全部建起来,终有一天会卖到50000元/平米的。

请问,你今天去卖,会挂到什么价位。

 

 

答案是45000元/平米。留给下家的空间不足10%。

为什么会有这种状况,因为在中国的“无风险收益几乎为零”。

 

事实上,除了房子,你几乎就想不到什么可以投资的。

  • 储蓄,定存,只有微不足道3%以下回报。

  • 股票,基金,渣都不剩。

  • p2p,算了吧。

 

 

中国人的忍耐力是极为坚毅的。一套房子,如果曾经“刷”出过某个价位,他们就绝不肯低于这个价位抛。

另一方面,如果中国人对某项资产有信心。他就可以极长时间的等待忍耐。

因为在中国,“时间”几乎不值钱的。你哪怕摒住死捂十年,“无风险收益”是极少的。不存在争夺时间的现象。

 

 

很多人喜欢用股市的例子来做对比。

股市为什么会有巨幅波动,因为股市一直徘徊在二个长期目标之间:

A.中国企业未来会有万亿市值。如微软苹果6000亿美金。

B.中国企业一文不值,股票就是废纸。

 

股市为什么会上下波动,因为股民们始终在这二个“长远目标”之间摇摆不定。

假设你明确告诉股民,“中国联通”未来会成为GE一样的集团,有几千亿的估值。

那么中国股民大都愿意以坚定的信念捏住股票,怎么洗也洗不出来。

反正百姓只要有3%的回报就战胜储蓄了。

 

但问题是什么呢,股民们前一秒还在想“买入---持有”,只有“股票终究有希望”,定期定存长远会有收获。

下一秒,则是公司造假,永不分红。象yevon_ou这样的人冷冷戳上一句:“从长远看股价600点”,一文不值。

 

趋势是最终的力量。


如果最终是涨的,那么我今天无论如何怎样买进都是对的。

如果最终是废纸,那么我今天无论如何怎样买进都是错的。


关键是对趋势的选择。

 

 

说回对房地产市场的分析。房地产市场的问题是,至少99%的人相信,“从长远看,房子总是涨的”。至少北京上海总有价值。

长多必然短多

从中国人的国民性,只要我相信“长远看涨”。那我无论如何不肯贱卖的。

 

贱卖干什么呢,到外面兜一圈再买回来?

  • 外面做什么生意能有回报,无风险利率才3%你知道么。

  • 交易成本有多高,你知道么。

 

 

所以我们看多军这条蓝线,他是一条一路向上的线。“只涨不跌”你知道么。

你如果是“长线看好”,你不会有回调的。只会有涨得快和涨得慢的区别。

它必须是只涨不跌的。只涨不跌才符合“长多所以短多”的逻辑。

 

傻空们很喜欢说:“房价从长远看是好的,但目前需要回调-15%”。

回调-15%干什么,给你买入么?

  • 你是白痴就直说。

 

 

 

二)市场向上,傻空向下

 

“宏观调控”对于“上海楼市的真实走势”造成的一个重大影响,是“观望”。

包括这次0325调控。

上海楼市的真实走势(四)----观望 #1030

我们看回这张走势曲线。

他有几次巨大的“红蓝差距”。红线和蓝线差最远的时候,都是刚发动调控的时候。

 

 

每一次发动“宏观调控”,譬如05年加营业税。卖出要5.55%的税。

营业税一加,稍微懂点经济学,房东中有文化有知识的,都知道这是“惩罚卖出”,房价非得涨不可。

 

 

可是市场上的傻空,泯泯大众不是这样想的。

2005.12我接到一个电话,原本五月卖20000的房子,诚意买家问我,我说现在要28000元/㎡。

买家大吃一惊,说那你这不是“逆势上涨”么。

 

 

我发现中国的编辑媒体,特别喜欢用“逆势”这个词。搜一搜几十万词条。

05年也是“逆势上涨”,06年也是逆势上涨,07年也是逆势上涨,08年也是逆势上涨………

逆了好几年,房价逆上去了二三倍。

 

我倒是奇怪了,你这个“大势”到底是向上,还是向下。

我明明是“顺势上涨”好么。

 

 

说回房地产的正题。每一次“宏观调控”,无非加税加交易成本,只能使房价更高。

所以每一次增税,房东无一例外,“蓝线要求上涨”。

 

可是傻空是“中二病”的,傻空对于每一次调控的解读,都是“下跌”。

表现为“红线下跌”。

 

 

三)观望

 

让房东最为头疼的,不仅仅是宏观调控带来的“吃毒药涨内力”。还有每次调控之后,漫长的“观望期”。

 

买卖之间,是一种博弈。卖家要求涨价,买家要求降价。

在过去的十六年中,傻空一共投降了十六次。

 

 

但是,既然是博弈,就不可避免要有“拉锯”。

每当一次新的“政策”出台,傻空的第一反应是“跌-20%”,表现为红线巨大向下缺口。

 

这显然是违反事实的。因为宏观调控,所以房价飞涨。傻空不能违背科学。

但是多空又是分歧的。你这个报出了120%的价位,傻空心理是80%。于是就产生了观望和拉锯。

“观望”这段时间,要维持6~12个月。

六到十二个月,是傻空幻想破灭必需的时刻。

 

 

他们本以为500W的房子会跌到400W。可是十二个月之后,500W的房子变成了700W。

所以他们匆匆忙忙在“06下跌,08下跌”之后,又再叠加了一个“第二年暴涨70%”

三观,至于这样的世界观如何之不合逻辑,傻空是不讲逻辑的。

 

 

但是,这样的“不进行交易”的事,对所有人都是非常痛苦的。

“观望”,对所有人都是不利的。

 

上海楼市的增长速度,大约是每个月1%~1.5%。其中前半截涨得快,近年来涨速已越来越慢。[1]

但是,无论如何,如果你今天不买房,12个月以后我+12%价格是要加上去的

 

你乖乖地不买房子,非要观望。

观望,观望;

观望你妈个头啊。

 

每一次“宏观调控”之后,傻空就会给自己一个理由:“政府出手了,马上下跌了”。

于是男朋友对女朋友说,又多了一个理由。再观望一阵子,再坚持最后几个月。

KFS就要挺不住了,别死在了1949年的前夕。

 

 

这一观望,就是十二个月。一般要到下一个“春节红包效应”。购房的心才又蠢蠢欲动。

然后外出看了一圈,发现房价还是那个样。跌也跌不下去。

于是死心了,准备买房了。

房东又跳价了。

 

观望,观望你妈个头呀。

拖久十二个月,你也不利。我也不利。

你多拖一年买房,房东至少多加你+112%的价格。

 

房东其实不想赚你这个钱,因为没有杠杆。

房东其实希望你今年就100%的价格买进,房东需要链式反应。[2]

 

 

 

四)卖房

 

写到这个话题,是因为昨天晚上一位好友的长电话。

 

好友是浦东三林齐河路的房子,他说同类网站上有挂970W的。

他问我,如果计划在六个月之内用钱的话,挂什么价格比较好。

 

我直接回答说,走不掉。图1:

上海楼市的真实走势(四)----观望 #1030

我们来看这个表。

0325“新政”之后,如预期的一样,价格只有轻微的波动。房东是不降价的。

但是成交量跌得非常厉害。

 

 

我们继续看这个表,图2:

上海楼市的真实走势(四)----观望 #1030

和普通人想象的不一样。普通人总以为“外地人是购房的主体”。

而事实情况呢,外地人有许多社会底层,买不起房。尤其是中区西区。

上海人购房占83.64%

 

或者说,0325新政中最主要的一条:“外地人二转五”。其实没多大实质影响力。也不会对购房资格造成巨大影响。

 

但图1中成交量跌得非常厉害。

造成这事的,不是实质影响,而是心里影响。是“观望”情绪。

 

 

每次一个新政策出台,都会导致市场的“观望情绪”。

减息,减存款准备金之类利好政策还好说。

但一旦是“利空”政策,任何傻空都先会在心里打一个问号“会跌多少”。

 

 

具体该跌多少,傻空是算不出来的。他们的智商没到水库的层次。

傻空唯一可以做的,是“观望”。

通过观察市场的走向,能走到哪一个价位,他们就接受这个价位。这一观望,又是6~12个月。

 

 

在“观望”阶段,你降价出售是无效的

你譬如原价970的房子,降到了870,你是非常诚意卖的,让利一百万了。

 

可是傻空不是这样想的。傻空们的想法是:

  • 你降价870,说明这是宏观调控的威力。你就应该降价。

  • 因为降价了,所以降价了。降价了说明还要再降。

 

 

所以降价这种事,对于你“加快销售”是一点效果都没有的。

傻空们不会领你这份情,无论你降到什么价位,降了还要降。

你哪怕970降到870,降到770,降到670。

傻空也只会以为“宏观调控之下,理应如此”。

 

你如果要降到傻空都以为“实在太笋了,不能够再不买了”。

那可得非常非常之低才行。

譬如,270W你接受么。

 

因为,降价无效。

所以,房东从不降价。

 

耗着耗着呗,我也卖不掉,你也买不进,政府也收不到税。

一晃又是一年。

 

 

 

yevon_ou@163.com,2016年4月23日午)

 

 



 


[1]这个有专题再展开讲述。

[2]#F360


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