上海楼市的真实走势(三)——幻相 #1020

上海楼市的真实走势(三)------幻相 #1020

 

上海楼市的真实走势,就是每个月以1%~1.5%的速率上涨,只涨不跌,连续涨了180个月。

 

 

一)篇幅

 

首先讲一下篇幅的事情。

 

按照计划,我们接下来会说2000~2016年在这个城市,这个市场究竟发生了些什么。

但是我们仔细算了一下,发现篇幅太大。

如果按照每2年一篇的话,16年一共需要写八篇。

但是我们急着要完成“宏观调控卷”。本卷已经太长,颇感厌倦。尽快收尾。

 

因此我们精简篇幅。仅限于讨论“宏观调控”对楼市造成的影响。

而将所有《历史与轶事》抽出来,独立另成一卷。

 

 

二)涨幅

 

第一篇《上海楼市的真实走势》发出后,我们在水库BBS收到如下回复:


上海楼市的真实走势(三)------幻相 #1020

这个例子充分说明了要启蒙一个人是多么困难的。

人最难改变的,是思考方式和思维定势。信息可以获取,但是思维方式是很难骤然修正的。

 

在我们的文献中,我们清楚无疑地说了以下几个现实。

1)16年一共涨了16倍

2)经济是“连续”的。如山岳般凝巍不动。绝不会大起大落的。

 

可是这样的情况下,仍有人坚持说“07~08下跌了20%”

你有没有想过,假如08年下跌20%的话,这些涨幅要补到哪里去?

 

 

总涨幅是固定的。

你如果有一个-20%的跌幅,则下一年就得有+50%的涨幅。

从-20%到+50%,这是接近百分之七十的一个“急转弯”。这样的大加减速在宏观经济上也是不可能发生的。

 

 

中国人有一句老话,叫做“冰冻三尺,非一日之寒”。

水库论坛很喜欢说另一句话,“当你发现差距时,差距已无可逆转”。

 

这句话的意思,就是某些人眼睛有病。

冰冻三尺,这是一层层叠垒上去的。山丘的巍峨绝不是一夜之间建成。三维价格的重心上移,是一件漫长而又缓慢的事。而你居然看不见。

 

 

宏观经济的特点,宏观的东西绝不是忽起忽落的。而是有巨大惯性的。房地产是没有波段的,或者说一个波段几十年的。次波而不是微波。

明朝绝不是亡于崇祯手里的,而是万历的时候就已经种下了种子(财源崩溃)。甚至朱元璋时代政体就有问题。

菜场的白菜绝不是昨夜菜贩黑心突然涨起来的。而是四万亿11万亿,前几年放水就种下因果。等几年时间传递到零售环节。

“放水”这种事,也是有传统的。绝不可能一夜之间就不放水。具体可以见我们写的《为什么我们不能换档[1]

 

 

 

对于宏观经济,全上海800W个房东,集体把内环线由400W提价到600W。

这么庞大的一件事,绝对不是一夜之间发生的。

 

事实的真相是什么呢。事情的真相是,房价已经在涨了。可是你看不见。

想当年,我在篱笆网上的签名是:“傻空的心理价位已低于市场价-20%,2011年房价再涨20%,从80到120,又是一个+50%大涨年”。

 

为了这个签名,受到了无数围攻和嘲笑,我又懒得回贴。一群傻空不敢相信,“宏观调控”这么厉害,怎么还能有50%涨幅。

而事实的情况呢,事实是我还估计得保守了。结果不是+50%涨幅,而是二个+50%涨幅!

 

 

请你抄下并记录这段话:“你以为房价跌了-20%,可事实是涨了20%,等你抬头一看,就是五成涨幅”。

 

 

 

三)幻想

 

为什么在PC中,在舆论中,在传统中,会有这么多人相信“06年,08年下跌-20%”。

甚至有人不惜信誓旦旦,发誓说“以我本人亲身经历,的确是跌了二十”。

 

 

我们想了想,主要有以下几个原因:

 

1)文科生小编的恶意误导

你如果翻开历史文档,翻开当年的房地产报纸,新浪媒体头条。你会发现“调控导致下跌”是一件PC的事(Political Correct).

 

舆论也是“组合拳”的一部分。

秀相要推行他的“宏观调控”政策,新闻宣传部也是很重要的一个环节。日人民报又不是第一天说假话。

 

 

当时文科生小编的一个主要手法,是偷换概念。

譬如你现在去百度,去必应,搜“上海房价大跌”“北京房价大跌”。你能够搜出数以海量的文献。

 

而这些“上海房价大跌三成”“北京房价大跌五成”之类的文献,你点进去看会如何呢。

千篇一律,这些文件100%,而不是99.99%,说的都是“交易量下跌”

甚至没有例外,每一篇都这样。

 

 

譬如2005.06第一次加营业税之后,当时的媒体头条“上海大跌腰斩七成”。

但是你点进去看的话,说以前每月交易20000套,现在连6000套都不到。

问题是,我们要的是“房子,房子,廉价房子”。

你和我说交易量有鬼用。

 

因为价格没跌呀。编故事也没法指鹿为马不是。

 

 

但是这些“大跌”的文献,作为标题党,是吓住了不少人的。

不仅仅使得多军从容廉价建仓,而且驱退了智商税的竞争对手。

 

有很多“以讹传讹”的人,他们说的“当年下跌”未必是经历实战。而是复述这种假新闻吧。

 

 

2)拉高打折

 

2005.11月,发生著名了的“大华蔚蓝水岸”事件。

这件事搞得如此之大,以至于它被媒体反复引用引用。任何一篇说到“2005年调控 下跌”的文章。都一定会引用蔚蓝水岸事件。

 

这件事的具体内容是,宝山大华蔚蓝水岸“房价下跌”。然后导致上百名业主要求退房。51名业主集体“拒还房贷”打官司云云。

无良媒体引用时,“喏喏,这是铁证。房价下跌售楼处拉横幅”。

 

 

这件事情的真相呢。真相是“大华KFS是有保底合同的”。

2005年年初春季时,大华地区的板块均价,大约仅仅有6000~7000元/平米。

而大华蔚蓝水岸的售价呢,售价是14000元/平米。

 

之所以愿意出这么高的溢价,业主们也不是傻子。是因为大华KFS提出了额外一份“保底承诺”:一年之内可以无条件退房

 

大华的KFS为什么会搞这么一出事无从所知。或许是为了融资,也或者是为了企业财务报表。

但业主们也不是傻子。反正是保底的,稳赚不亏。万一这段时间内房价涨了不止200%呢。

 

事实的结果,当然是悲剧。菜鸟们怎么可能买到好筹码呢,什么房子可能一年涨200%呢。

于是2005.11,业主们眼看风声不对。纷纷要求执行合同:“退房”

 

 

这本来是很简单的一桩民事纠纷。一场含对赌地架构协议。

但是到了“文科生小编”嘴里,掐头去尾,就变成了“房价下跌砸售楼处”。

 

他们永远不会告诉你,2005年那份协议,是“14000天价但是包回购”。

历史的真相淹没在尘埃中。

如果你不站出来叙实,若干年后谎言就会写入历史,并被证明邪恶的正确性。

 

2006年真是个挺不错的年份。量跌了,可价格真实在涨的。

媒体大分贝宣传的“下跌事例”,其实却是捏造的新闻。

 

 

 

同样道理,2010年也发生了嘉定“砸售楼处”。嘉定新城20000降价到15000.

但是媒体也不会告诉你,嘉定新城一年前只卖10000元/平米。

 

媒体也不会告诉你,KFS没有报警,反而是面含笑容地讲“降价被砸”,拍了视频,满世界地宣传。

然后KFS宣布三期卖15000元/平米。妥妥的高性价比,高宣传啊。

 

 

你用大腿想一下吧,在上海这样的民风,哪些人会去砸售楼处。

就算人群法不责众,以TG的性格,不怕你恶就怕你有组织,领头的不抓么。

 

不说了,外环外的楼盘,只能说“不清楚”。

反正市中心各大楼盘,没一个见过这种玩法的。

 

 

3)真下跌

 

在所有的“下跌”报导中,以“量下跌”冒充“价格下跌”的,大概占90%

剩余的5%是“拉高打折”,主要是一些郊区KFS,价格未建立的地方。

还有5%是真下跌。

 

 

“真下跌”是什么意思呢。

我们看回“双线”。

上海楼市的真实走势(三)------幻相 #1020

在这张图片中,蓝线是“多军”房东心理价位。

红线是傻空“买进”心理价位。

 

 

房价和鸡毛菜的区别,就在于房产有很高的“交易成本”。以至于二条线可以离得非常远。

买一”“卖一”差得远,也代表成交量的稀少。

 

但是,还是有一种情况。

  • 买家“无论如何也得要买房子”,他就必须接受蓝线的价格。譬如北京学区房。

  • 卖家“无论如何也得要抛房子”,他就必须接受红线的价格。譬如温州人。

 

 

那么,什么样的情况下,“明明1000W的房子,买家说他只肯出600W,忍着鼻子咬牙也抛了”。

这样的事情只有一种情况:工厂破产。

 

 

市场的确是存在笋盘的。以过去十年的实战而言,的确是存在“刚抛”现象。最近的2014~2016,在一千五百万以上的房产段,该现象尤为明显。

 

最近的二年,非常明显的一个现象。“白领码农”日子还算可以比较滋润。

而菜场经济学家说的“塑料桶小老板”,是最惨最惨最惨的人。

 

 

《劳动合同法》之后,实业崩溃,小老板纷纷破产。

市场的“笋盘”提供者,主要以民营企业100~300人的小型企业主为主。

或者说温州人,浙江人,山西土老板之类“上家”。他们更有可能抛出笋盘。

 

我们沾手过几个例子。真的是惨。把上海房子贱卖了,大约是市场价的五折六折,“红线”位。

不惜一切代价,只求现金。把房子卖了,拿钱回去救工厂

 

我们叹了口气。真想劝他们,还不如把工厂关了,拿钱来上海买房子。

 

 

市场永远是有笋盘的。永远是有“刚抛”。可能是企业破产的小老板,可能是反腐跑路的贪官,要钱不要货。人在海外又不领行情。

或者说,没有笋盘,怎么会有职业炒家呢。呵呵

 

 

当你“刚抛”的时候,你接受的就是极为苛刻的“傻空买入价”

这是真下跌,的确是比去年便宜-20%的价格在抛。

 

问题是,笋盘就一套,二套,三套。

等塑料桶老板卖完了,三套60%价格的笋盘沽清后,剩下的97套全都是120%高价。

 

于是房价继续按16年16倍的速度狂奔。

 

(未完待续)

 

 

 

(yevon_ou@163.com,2016年4月23日午)

 

 




[1]《为什么我们不能换档》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=26424


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