上海楼市往事(6)#1200

上海楼市往事(6#1200

 

副标题:鬼魅伎俩

时间:2001~2002年

 

骗术和商业的历史一样悠久。

 

 

一)售后包租

 

我见过第一套卖24000/m的房子,是山东路广东路的“世福汇”。

200001邮编,上海最好的位置。品质也不错。

作为老上海人,为黄浦付点溢价。本身也是心甘情愿。

 

 

但是,世福汇还是太贵了。

24000/m这个单价,你要横过来看。当时2001年,黄浦众鑫城卖7400/m。

复兴佳苑6000

黄浦新苑5300

汇龙5500,永业5800

御景园前排全景6800,后排高层4500

中山公园圣约翰9000,中山公寓6000

名都新城3500

 

黄浦众鑫城已经是全上海巅峰的房子了,满足理想豪宅的一切需求。

可以说,全上海没有任何一套房子,有资格卖到10000以上。

而中福城卖24000.

 

你再仔细看一下,旁边一行小字。

“KFS包租十年,承诺6.5%的回报”。

 

 

 

这里面的全部手法,说穿了就是一条:“售后包租”。

对于某些智商欠税的老阿姨,贵妇流来说,数学太难了,她们算不清楚。

为此,哥哥专门写了一篇文章《案例分析——世福汇》(2003/6/19)[1]

 

 

“售后包租”这种事,兴起于广东。最初是东莞一些卖铺的老板,喊出了12%的包租。

后来有人指出,你包租一年。相当于房价打88%折。

难道这个天价铺,88折后就便宜了么。

 

“世福汇”的例子,和广东类似。只不过他包租“十年”。牵涉到复利算法。有一点复杂。

在链接原文中有精算法。答案是50%左右:24000*50%=12000,还是不便宜。

 

 

 

中福这个老板,人称“白面包”。

他本来在浙江做生意,亏得损手烂脚,欠下银行4500万。(2000年物价)

 

浙江银行找上门来,他二手一摊。

“你现在废了我,你一分钱也拿不到”。

“倒不如你再借我4500W,我们去上海做生意。一起赚上海人的钱”。

那银行也真奇特,居然又借了他4500W。

 

后来,他到了上海。造了一个传奇:

青年汇  [2]

 

 

 

二)亚太盛汇

 

中福城“售后包租”在今天看来,已经是一个再初级不过的把戏。

但是更复杂一点,你又能分得清么。

 

地铁二号线,浦东科技馆站,楼下有一个“亚太盛汇”。

当年2002开盘,18000/平米。

 

 

KFS提供了四种金融方案。四选一;

  • 无风险型:客户买铺,自主经营一年,一年后若不满意,原款退还。

  • 尝试型:客户租铺,一年后若满意,可原价买下。若不满意,交租8%

  • 固定回报型:客户买铺,售后包租,包四年7%

  • 递进回报型:客户买铺,售后包租,包四年,依次是3%7%10%11%

 

 

应该说,KFS想得十分周到,把各户的“多种需求”都考虑到了。

可是,你仔细想一想。在设在“超贵铺”的前提假设下,这四大方案都是坑。

每一种都是坑,都是贵买。

 

 

后来的事情发展,也是和预料一样的。

浦东以荒芜著称,尤其科技馆站。开张之后,长达10年的时间里面几乎渺无人烟。

只有最外层几圈铺稍微有一点点生意。谁买谁死。

 

 

在整个2001~2002年,浙江桐乡小商品城。“一车一车”地拉上海老太去买包租商铺。

结果都是蟹货。

 

 

 

三)上海庙街

 

2003年,有四个温州人。把人民路蓬莱阁1~4层裙楼买了下来。

四层商场,大约2000平米。花了2000万。

 

然后,他们把这个商场切割出售。切成15~25平米的一间间铺中铺。切碎了卖。

  • 一楼40000/m

  • 二楼18000

  • 三楼10000

  • 四楼8000

 

再返6%的包租二年。合计返了12%。

这样零零碎碎加权平均,他们一共拿了4000W走。净赚一倍。

 

 

商场的下场,当然毫无疑问是死铺。

200个业主的分散产权,死得不能再死。[3]

连物业都组织不起来。到最后连整个商场的水电都停了。

 

其中最惨的,是买一楼的业主。

因为40000*25,他们是投了100W元进去的。

而在2001年的一百万元买房子,如果买好的标的,现在至少变成了2000~3000W上海房产。

 

 

于是那群家伙拉了条幅,跑到区里和市里去闹。

区信访办的领导吸了支烟,慢悠悠地说:“别的我就不提了”

“你们知道,为什么全世界包租的行规,都是二年么”。

 

因为中国的《民事诉讼法》规定了,合同的起诉时间是二年。

你觉得受骗了,被坑了,你就一定要赶在二年之内上诉。

而温州人“包租”二年,故意过了诉讼期。这是一个蓄意的挖坑师呀。

 

 

随着这一系列的上坊,投诉,上海市政府终于在2004年规定,禁止铺中铺切割。

单个商铺产证,面积不得小于55平米。

 

 

 

四)仁恒系

 

仁恒的房子烂,极烂,超级烂。

在上流社会,仁恒就是一个笑料。

 

 

因为“地段,面积,品质”永远是三位一体的。

对于Marketing来说,有钱人是从头到脚的有钱。

 

有钱人不仅仅住的地段比你好,面积也一定比你大,品质档次也一定比你高。

“换房”这种事,每上一个档次。总价不是+20%

而是120% * 120% * 120%,总价翻倍。

 

 

 

但是,仁恒系完全不是这么回事。

世茂滨江的188平米户型,仅仅是二房。而且是最小的二房。

而在仁恒滨江,188户型是四房!

 

世茂滨江讲究“大”。一切都要大。阳台要大,观景要大,大堂要大。最后甚至把所有户型做成一律超西。如门板一样对着黄浦江。

而仁恒滨江讲究“小”。门厅也小,卧室也小,最不能忍受的连层高都矮。一股浓浓的屌丝味。它甚至靠缩小面积来维系高单价

 

仁恒的特点,是它以“中产阶级的品质,卖出上流社会的单价”。

怎么卖?

 

 

 

我们回首往事,最不能理解的就是2001~2002年“仁恒滨江花园”的海量成交。

当年,仁恒滨江有3000套房子。他在上海的售价,从来就没有低于20000元/平米。根本卖不动。

 

从2002年开始,市面上突然出现了大量的“仁恒买家”。

他们大多是台湾人。一进门中介店,指名道姓就要“买仁恒”。坐下来和中介侃,眼眶红红的“仁恒好啊,我是仁恒粉啊。就要指定的户型啊………”

 

 

于是,飞快地,整个市场上几乎所有的陆家嘴中介,全部都知道了“仁恒受欢迎”。

随后,就是仁恒疯抢的消息。

 

 

的确是有一批买家,哭着跪着求着,加价了几十万,恳请你出让手中仁恒的房子。而且业主呢,偏偏还不卖。

 

随着时间的推移,仁恒的“二手房”价格也一路上扬。从最初的20000不到还能打折,飞快22000-25000-30000。

到了2003年底,几乎所有的地产杂志“仁恒滨江园”都是三万报价了。

 

 

而且你不能说它没成交。它的确是有成交的

市场上,的确是有几十套成交。有价有市,的确是有人一路在买,一路在买进。把仁恒价格不停拉高的。

 

这一套“拳法”打下来的结果,仁恒粉丝疯了。

市面上,中介店里,密室账房里,无数双眼睛红了眼。

大家都在讨论:“仁恒就是好啊”。

“买来180,昨天200,今天据说220都有人成交”

“买了仁恒,产证没出就赚几十万”。

“买房就买仁恒,盯准了仁恒买”。

“快去抢啊!”

 

 

故事的结尾,是在2003年的冬天,那股“买气”突然消失了。

跪着的,捧着现金,舔着脸非要加价买仁恒的台湾人,突然消失得无影无踪。

剩下的,只有你30000元/m买进的高价杠铃。

 

2004年,上海楼市大涨,仁恒滨江依然30000/m

2005年,上海楼市大涨,仁恒滨江依然30000/m

2006年,上海楼市大涨,仁恒滨江依然30000/m

2007年,上海楼市大涨,仁恒滨江依然30000/m

2008年,上海楼市大涨,仁恒滨江依然30000/m

 

这股买家,一口气套了五年。说好的热火朝天,一言不合就玩失踪。

 

 

 

到了2009年,仁恒系的又一件大事,RHHBC仁恒河滨城开盘了。

各位,联洋仁恒开盘时,售价是比陆家嘴仁恒滨江贵的!

 

接下来的故事,大家都知道。眼眶红红的台湾人,突然又出现了。在联洋的中介店,二手房市场,充斥着大量“求购粉”。

 

“我就是喜欢仁恒呀”

“仁恒就是涨得快”

“加价50W,麻烦一定帮我抢到那个户型”。

 

 

2009年大宁只卖28000,瑞虹只卖30000元的年代。

仁恒河滨城一口气33000—40000—50000

大量的粉丝,在五万的价位建仓。最惨的几个,甚至是七万成本。

 

RHHBC仁恒河滨城的下场,也是灾难性的。

09年至今,普通的住宅涨幅都在400%左右。

仁恒河滨城从当年的4~5W,一直到今天的8~9W,连一倍涨幅都没有。

 

 

总体来说,“仁恒系”的任何楼盘,在二手市场表现都极差。

该流派以杀粉为主。

 

2016.12月,凯德(商业)地产所有的应付停付。全国上下几百个工地,连农民工的工资、贷款,都停付。

要钱,一分钱也没有。




 

五)新外滩花苑

 

如果说市场上有穿西装的骗子;

那么还有穿“的确良”的骗子。

 

 

在虹口高阳路,有一个“新外滩花苑”。

品质是一塌糊涂,离动迁户回迁小区,也就一步之遥。属于吃咖啡和吃大蒜的后者。

 

KFS本来好好地卖,开盘7000,卖到了2004年时二手房大约14000/m。

就在那一年,不知道KFS哪根筋搭错,突然发了疯。

 

 

就在那一年,《理财周刊》突然刊出了一篇“新外滩花苑”的报道。说有一个台湾人,看中了新外滩花园的无敌江景。

台湾人愿意出40000/元的单价,捧了一千万的现金。流着眼泪,守在中介店,买不到被伤心了不肯走。

 

接下来又有二三家小型媒体起哄。说新外滩花苑“价值发现”,现在已经涨到了40000元/m以上。凸显皇者品质。

 

上海楼市往事(6)#1200

 

对于一个始建于2001年的屌丝小区,这个价格已经快赶上当时的第一豪宅“华府天地”了。

 

 

我们本以为KFS的疯病到头了。台湾人也该回去了。

没想到,过了二个月。突然又收到媒体报导。

 

“台湾客重返新外滩花苑,持重金一房难求”

 

它说呢,那个台湾人实在太喜欢新外滩花苑。痛定思痛,他觉得他没有买到的原因,是上次出价不够高。

所以他回台湾拿钱,这次来上海的出价呢,是70000元/平米。

 

 

紧接着,一堆“霉体”起哄,跟进,拍手。闹剧般地说:“新外滩花苑房价飙至7W”。

“上海顶级豪宅列表,必有一席”

“见证虹口传奇升值潜力”

“新外滩花园王霸之气”

水军接连起哄,坐实这就是一个七万盘了(2004年价)

 

 

朋友啊,打拳要打全套。

人家仁恒,好歹还有几十套“真实成交”。老老实实去房产交易中心交税,把数据做实。

(尽管那时候税率不高)

 

而你呢,你搞一个“听说-据说-传闻-可能”,传说中的“我朋友,我同事,我亲戚”台湾人愿意出70000元/平米购买。而且还没有成交。

然后所有的媒体“通稿”一起开始吹:新外滩花苑七万啦,新外滩花苑涨到7W啦。

 

朋友,“千门”也是要脸的好不好。别给祖师爷丢脸。

 

上海楼市往事(6)#1200

 

时至今日,我也不知道这件“低成本营销”的事是谁做的。不知道是KFS,还是持有N套新外滩的大业主。

也不知道整件事的真正目的,是圈傻子“七万便宜你”打折出货,还是骗银行的贷款。

反正凸显主流媒体的无底线。

 

 

如果没有“业界良心”的水库论坛,或许后人查阅文牍,就真的以为2004年虹口江景房已经卖7W了。[4]

难保又整出“暴跌80%”“十三年不涨”之类的研究报告出来。

 

 

 

六)结语

 

骗局无所不在。通往财务的路程,布满荆棘。

哪怕我们知道整体大涨。可是细节之处,还是有不少地雷。

 

想要绕开重重陷阱,除了提高自己的智商。关键是来听yevon_ou的“分答小讲”。

 

上海楼市往事(6)#1200

 

 




 

分答小讲,那又是什么东西 ?

 

答:“分答”作为“付费知识”的一哥,最近又搞出来一个新玩意“小讲”。

 

  • 录音:15~30分钟

  • 收费:4~15元

 

这次是一个比较长的话题。15~20分钟,可以讲完完整的“半堂课”一整个知识点。

 

哥哥住北京。离“果壳网”的办公室特别近。没办法,低头不见抬头见。

在连续吃了分答创始人曾女士三顿饭之后,哥哥答应,帮她开一个小讲“专栏”。[5]



水库是一个“良心”微信号。我们一开始讲房地产,就是全心全意讲真话的。

也就是说,不存在“高级班”“中级班”。

微信文章中的每一句话,都是真的。不存在藏私。

那么,你还要听“小讲”干什么呢。

 

我想了一下,决定换一个维度。

在我们讲“水库”手法时,我们是按照“技巧”排列的。例如信用卡,抵押贷款,现金流安排…………

 

 

但是,我们现在要换一个维度。改为按“人物”排列。

上海楼市往事(6)#1200

 

对于水库中的“多军”大神而言,他们每一个都是活生生的人。

每一个人,都有风起云涌和财富传奇。

每一个人都有血有肉。

 

那么,这些“大神”当年是如何发家的。

有欢笑,有痛苦。

又没有遭遇挫折和困难,又没有传奇暴富单子。

有没有独门传奇手法?

 

 

“分答小讲”其实是将已有的故事,重新再组织一下。

重复是肯定有的。

但我们保证,每一篇都会有新东西。哪怕是一点点,也会有正卷不曾提到的知识点。

 

好吧,卖点已经有了。

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(liyang_bb在旁边嘀咕说,互不率先使用核武器,互不率先使用核武器)

(不许提前女友哦…………)

 

 

 

 

 

 

 

 


[1]《案例分析——世福汇》 (2003/6/19) http://www.kaixin001.com/repaste/2084552_4487880638.html

[2]只有一个词可以形容青年汇“卖疯掉了”。他从一幢烂尾楼旧酒店起步,三梯60户,卖出了顶级豪宅的天价7500/m。后来兴起了一整个“烂尾楼改造”的流派。

[3]参见《比交易更底层的东西》#F780

[4] 04年新外滩花苑一直有成交14000/m

[5] 联合创始人


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