上海楼市往事(二)—-2002年

上海楼市往事(二)----2002年


上海楼市往事(二)----2002~2003


 

“于是呢,你以这一套房子作为起家。一变二,二变四,四变八,逐渐越做越大。对不对”。

不是呀,后来我妈塞给我七张内环线。她跟我说,升级打怪这种事呢,关键是要开心”。

 

 

这事发生以后,你女朋友知道么。她有没有惊喜”。

没有啊。她说诚实是做人之本,所以她和我分手了”。

 

 

 

一)非居税

 

2002年末发生的一件大事,是“非居税”。

全译是:“个人出租非居住性房产租赁税”。

 

出租税率一直是5%,但是2002.10的某一天,政府突然出文,要求“按照xx算法”。税率提高了六倍,一下子涨到了33%

 

当时我刚接手家族的一些生意,“非居税”对我是致命性的打击。

因为我们都是一等良民,严谨朴素的做着生意。

 

你什么生意可以承受突涨而来的六倍税率呢。什么生意可以承受+28%的毛利率损失呢。

原本十分扎实稳健的业务,一下子就到了亏损的边缘。

 

 

于是我就想找人反映反映,民间也是有反对呼声的。你不可以这样肆意乱来。

这一刻,我们都是连云港人。

 

可是呢,我接着就发现没有任何“喉舌”的地方。

如果你有很多文字,有很多意见想呼吁出来。你根本就没有一个话筒。

 

 

2002.10的时候,全上海没有任何房产论坛。也没有任何讨论房地产的地方。

当时,上海市政府提出,信息化建设以“上海热线”为龙头。Online.sh.cn

于是登陆去上海热线,有一个房产频道。

网址简写是ehome.

 

这个频道简陋之极。我注册的时候大约是第300多个用户。所有的帖子一共才三页。

当时还是窄带拨号,每一次都要连电话线。还要买网络卡。泡网成本高昂。

 

 

在ehome上我也不知道该如何入手。随意找了一些帖子开始回复和评论。

后来,在ehome就越混越久。帖子随手写了几百篇,渐渐的BBS雏形就有了。

 

也有人问“非居税”的问题最后怎么解决呢。

白痴”,我妈说道。她去找专管员谈了半个小时,这事就算摆平了。

 

 

二)政治

 

非居税”的另一个影响,是我开始关心政治。

 

在我们传统的教科书教育中,是没有“生产---抢劫”这个链条的。

我们被教育道,只要好好读书,就会有好工作,就能做好生意,就会有好前途。

 

非居税”事件,是我第一次意识到“政策”对商业的巨大影响力。

一条简单的政策,波澜不兴的政策,居然可以让企业破产,商业失败,数以千万计的财富转移。

 

原本我们是“政治冷漠”的。完全完全不关心政治。

非居税事件,是思考政治的开始。

 

 

 

三)91facai

 

ehome是房产类BBS的开始。

 

在ehome上面,认识了最早一批活跃网友。譬如babyg,wangtong,wuzhifu。

后来有一天wuzhifu提议说,洪曦开了一家91facai不错。请大家移步过去。

 

 

过去逛逛的确很不错。

此后的三年,房产BBS主要都是在91facai上面讨论和发帖。

 

一直到91facai被封,变成了51facai,再被封变成15facai。

最终人气渐渐散去。

 

 

四)仁恒的对敲

 

2001年时,上海的第一豪宅绝对无疑问是“世茂滨江花园”。

乃至2003年顶楼复式1000㎡楼王,搞了一个“全球轰动”拍卖。最后来了六个买家,经过一轮叫价,以3550W售出。

 

 

而这个时候,陆家嘴还有一个挑战者“仁恒滨江花园”。

论品质,仁恒就是渣。完全不上台面,新加坡工薪阶层户型,彻底的贫民窟。

 

但是Capital Land擅长炒作。每次路过福州路,看见巨大的招牌,无疑叹息商业的力量无所不在。

 

 

仁恒说,世茂卖2W,它也要卖2W。

但是仁恒的房子很烂,不上台面。他的房子又多,是一个3000户的巨型社区,根本卖不动。

不要紧,新加坡人有办法。

 

那一年,在陆家嘴的二手市场,发生了“海量成交”。

仁恒的房子,象疯抢一样。在二手市场不停地交易。而价格,也一路扯高。

 

几乎所有的人,都眼睁睁地看着。

所有的中介,银行,交易中心,还有广大围观的无知业主,都眼睁睁地看着。

仁恒的房子就是卖得动!

 

 

市场上出现了一股力量,象抢一样,每个月创造几十套的交易量。

同时,价格也在不断走高。

如果说,2003年头,仁恒是“报价”20000/m,底气还很虚的话。

到了2003年尾,几乎所有的上海房产杂志,仁恒滨江都是30000/m,绝对的一线豪宅。

 

市场疯狂了。

眼睛赤红,仁恒就是钱啊。买仁恒就是赚,转眼就是几十万的利润。

无数的人冲了进去。因为仁恒有价有市,仁恒就是好,仁恒就是涨得快。仁恒就是看得见的送钱。

 

 

然后,那股“傻钱”消失了。

2003年末的“仁恒滨江花园”矗立了一个很长的标杆。上海楼市的最高价是30000元/平米。

这个价格,维持了很长很长的时间。一直到2005年的华府天地才被打破。

 

 

但是仁恒本身,却是日暮西山。

仁恒河滨花园”从2003年末猛冲到30000元/m,三千套一手房全数出货。

从此以后,它在二手市场再也没有涨过。

不仅没涨,而且无人问津,无人关心。宛如陷入死地。

 

仁恒的业主,开始套,深套,死套。

  • 仁恒30000vs 卢湾5000

  • 仁恒30000vs 卢湾8000

  • 仁恒30000vs 卢湾12000

  • 仁恒30000vs 卢湾20000

  • 仁恒30000vs 卢湾30000

  • 仁恒75000vs 卢湾85000

 

 

仁恒滨江的30000元/m房价,维系了差不多有七年之多。

一直到2009年时,联洋的“仁恒河滨城”开盘。

 

值得注意的是,RHHBC开盘时,仁恒河滨城是比仁恒滨江贵的。

如果你要说仁恒品质的话,则二者都是仁恒。而陆家嘴滨江,地段远远好于联洋。

 

RHHBC开盘时,也是一样的套路。“二手市场疯狂成交,台湾人跪着求购仁恒”。

反正赚钱的都是传说。

等你买入了,就是高位套。

 

 

2010年后,“仁恒滨江”逐渐摆脱了30000元/m的阴影。

因为大盘实在涨得不象话。相比之下,它比许多工薪盘还要便宜了。

2010年后,“仁恒滨江”也逐渐随着大盘在上涨。目前差不多能卖到75000~85000.

 

在这背后,是无数无数土豪的累累尸骨。

 

 

五)徐家汇的崛起

 

2002~2003的绝对明星板块,是徐家汇和长寿路。

 

现在的人,已经很难体会徐家汇当时“皇者气象”,辉煌气息。

横向对比的话,大约和2016年的大宁,唐镇差不多。

 

当时,所有的新盘,都开在徐家汇。所有的报导,都放在徐家汇。

每一个新盘开幕,徐家汇的房价就涨了老大一截。类似于上海标杆,人群欢呼,媒体关注。

 

从东曼,青之杰,汇翠,亚都,尊园,亚新,天际,帝景苑,徐家汇吸引了无数的眼球。

甚至有人说,“上海就是徐家汇,徐家汇就是上海”。

 

 

我们知道,徐家汇今天是一个完全不热门的板块。昔日无数镁光聚焦,宛如烟雾散去。不留痕迹。

前二天还有人在“分答”上问我,“亚都国际名苑”可不可以买,会不会砸在手上无人接盘。

你若是知道当年亚都每月几十套的交易量,热得门口有人排队候房,你就不会问这个问题了。

 

 

徐家汇顶峰的时期,说是宇宙中心绝不为过。所有的地产报导,完全围绕着徐家汇展开。

对比往日,对比今日,令人不胜叹息。

 

俗话说,“后人哀之而不鉴之,亦使后人复哀后人也”。

徐家汇的没落,给了我巨大的警惕。从此以后,我对所有“热炒”的板块都不信任。

 

上海楼市,呈现严酷的“板块轮动”现象。

每次一个板块大热,价格上涨,地王频出。但其背后的实质,都是政府想卖地。

 

等资产都到了小业主手里,等高价货到了你的手里。

该板块就会不热的。政府和媒体会去猛炒新的板块。

 

 

六)价格颠覆

 

2001年时,斜土路“复兴佳苑”卖6500。大同5500,汇龙5800,永业6200.

那一年徐家汇永新花苑8500,盛大家园5300。

证大一期,2400/m

 

 

从02年中到03年初,价格已经有了明显的涨幅。

徐家汇一线楼盘,基本的概念,就是一万。例如东曼,永新。

二线盘如汇翠,亚都,天际八九千。

 

长寿路气势如虹。和徐家汇一样属于“热点区域”。

2003.3月,宝华雅苑6500,常德名苑7300,上青家园5500,秋水云庐5300.

如果过了武宁路桥,逸流公寓,绿地世纪之类的都是4300~4600

 

 

如果以“郊区”而论,徐家汇是无争议的第一块牌子。单价一万。

长寿路也是热炒,和卢湾价格相差无几。

中普陀刚开始开发。

至于证大家园,基本不认为属于上海。

 

 

那一年,杨高路刚刚修好,空空荡荡,什么车也没有。

分手那一天,在杨高路上开130km/h。

 

 

(未完待续)

 

 

(yevon_ou@163.com,2016年8月10日午)


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