重庆部分楼盘点评 #2740

重庆部分楼盘点评 #2740

 

 

大家好,我是小杨,目前书库在我手上团购的货源已经有10套寰宇天下,7套紫玉江山,30几套珊瑚水岸,13套国际社区,25套御峰,10几套南滨特区,3套江城上,6套协信公馆,4套皇冠国际,3套白象街,成交套数已超百套。

本人准备帮大家一起解决租赁,装修,以及出售等相关问题,特成立了售后服务的管家公司。有需要了解,团购重庆以及售后服务的请加小杨微信:247104417

 

 

一)小杨

 

话说呢,有了水库微信后,就有了水库微信群。

有了微信群,就有了各地群。

有了“水库重庆群”之后,我也不知道,谁拉进来了几个重庆本地的中介。

 

 

后来呢,水库中开始讲《下一站·重庆》诸篇。

于是重庆就热起来了。

 

这位小杨呢,专注于重庆群。他只做一件事:“到机场接人”。

你上海人飞重庆,肯定二眼一抹黑吧。

机场下来,人生地不熟。该怎么开始,完全没概念。

 

 

别急,小杨来接你。

“哥,姐,水库上的吧”。举了一个大牌子,无论你多晚的航班,动辄晚上23:30,他一样在机场候到你下飞机。

然后把你送去酒店,第二天早上再来接你。

 

重庆整个城市,您没概念吧。

没关系,小杨熟啊。明天我带你去。我这有几个重点推荐的项目,您要是想看别的,我也开车送你去。全程陪同。

 

把你服侍得妥妥当当的,到了一个陌生的城市。48小时贴身服务。

“爷的享受”。

 

 

 

如果你看房产中介界的《步兵操典》,其源头圣经,都来自于香港中原地产的培训手册。

万变不离其宗,整整的一代中介,祖师师傅徒弟,都是香港中原那条线出来的。

 

《手册》上说,这套手法,叫做“贴身紧逼”。

意思就是,从你下飞机,到你上飞机。从住酒店,到出酒店。

贴身陪同,24小时不要离视线。

 

 

这里面的整套手法,关键在于“贴身”。

理论上来说,72个小时之内,要保证客户绝对绝对不会见到别的同行

他要“贴身紧逼”。

睡得比你晚,起得比你早。吃饭和你一起吃。总之就是让你不离视线。于是生意赚到独家。

 

 

别以为“房产中介”就是西装领带。

这其中的手法和诀窍也是浩瀚如海。凡事皆是门道。

 

 

好了,这位“小杨”的回报也是明显的。

8月末,水库“重庆战役”开始。一跃之间,他一周完成了十个月的业绩。

 

此后一发不可收拾。重庆中介圈流传着“王牌中介”,开了100单,三个月赚百万,三个月换奔驰的传闻。

而我们看他朋友圈的话,最近正备了“第四辆车”去重庆机场接人。

 

 

凡事,只要你用心。处处皆是财源。

 

 

 

二)点评

 

《重庆卷》接近尾声。在这最后几篇中,我们讲一些很肤浅“术”的知识。

就水库中接触较多的几个楼盘,做一个点评。


鉴于本人才疏学浅,仅能点评部分楼盘。

所有评语仅供参考。必有谬误。



  

第一梯队:25000/m及以上:

 

东源1891印长江:40000~60000,不推荐。


鹅岭峰:40000/m不推荐。

 

朝天门莱福士:35000/m不推荐。

 

 

第二梯队:20000~25000

 

寰宇天下:

在相当长的时间内,寰宇天下都是“重庆第一豪宅”。

江北嘴相当于重庆的陆家嘴。核心CBD

和陆家嘴一样。江北嘴核心区,住宅项目也很少。严格说就寰宇一个。

而且寰宇又是九龙仓开发的。品质和定位都不错。

 

其缺点是:

1)据说后期物业管理很差。交房后品质有所下降

2)江北嘴还未建设完成

 

 

融创白象街:

在《婆罗门的世界》一文中曾有提到。

白象街最主要的卖点,是他在“解放碑”核心区。老土著传统上最看重的渝中半岛。

 

2016.08水库刚开始入手白象街时,建面不过12000~13000.

因为卖掉了七成,孙宏斌立刻要求调价到20000~22000.

 

白象街的缺点是:

  • 周边的环境非常嘈杂。

  • 渝中半岛完全没有拆迁开发潜力

  • 传统意义上,融创的品牌定位是“贵·极贵”,品牌口碑不好。

 

 

第三梯队:15000~20000

 

紫御江山:

寰宇天下的缩水版。同一家开发商,位置在江北嘴的偏角。户型和档次也稍逊。

目前已全部售完。二手房叫价15000~17000.

 

 

第四梯队:10000~15000

 

重庆翠湖天地:

重庆翠湖在化龙桥。以前是工业区,而且下方有巨型排水管。

他在渝中区的最边缘。论地段,不是最核心的位置。

 

 

翠湖的好处,在于他是“大规模整体开发”。

罗康瑞拿了很大一块地皮。目前在售六期。

 

 

江湖传言,罗在“流氓老街”的拆迁中吃了大亏。亏了大约100亿左右。

流氓太凶猛。预算大大超支。几乎把翠湖系列之前赚的钱,全部都赔进去了。

 

因此“重庆翠湖”处于极其尴尬的境地。他大约是“翠湖”品牌中卖得最便宜的一个了。

哪怕在武汉这种城市,“翠湖”都是当之无愧第一品牌。要卖4~5W

 

 

而且瑞安的财务困境,直接导致“西南第一高楼”翠湖写字楼的烂尾。

造了大约50层。

企业公报,坦诚如果融到钱的话,2017年末争取完工。

能结构封顶的话,对“重庆翠湖”将会是一个非常大的利好。

 

目前翠湖1~5期,在二手市场,业主要价都要12000元/平米(建面)。

而翠6卖的一手房,也不过12000.

租金可以到4%左右。很好租。

 

顺便说一下,KFS找的代理行很烂。

 

 

翠湖这个社区总体感觉不错。如果再便宜一点,譬如12000降到9000,就非常完美了。

 

 

紫金一品:

 

弹子石附近少见的住宅盘。

目前价格11000~12000左右。

 

解放碑,江北嘴,弹子石号称重庆CBD金三角。弹子石的建设也挺光鲜。

但我总觉得弹子石腹地比较小。

没有更深入研究。

 

 

 

江北嘴新欧鹏:

 

单价约14000,位置有点偏。优点是对口:巴川初中学区。

 

缺点:外立面极丑,农民企业家。

若无学区需求,不建议购买。

学区也不是第一流的。

 


和弘江山国际:

年中时:9000~12000,目前16000。

占鹅岭峰地势高点。不熟悉。

 

 

华润二十四城:

不熟悉。

 

 

二江新区的棕榈泉悦江国际,礼嘉龙湖二江星宸,华侨城:

 

二江新区政府硬拉的三个CEO盘。

基本不被市场接受。

仅适合新房癌。




 

第五梯队:8000~10000

 

珊瑚水岸:

南滨路上李嘉诚的楼盘。已处于尾盘销售。

 

优点是:

  • 无敌江景

  • 便宜

 

其缺点是:

  • 外墙使用墙砖。极丑。几乎买来就是旧房。但好处是廿年后还这么丑。

  • 朝北望江。甚至有四房朝北户型

  • 户型偏大

 

珊瑚水岸的好处,是房价足够便宜。一线江景最低可打折到9999元/m(建面)

 

 

 

融景城:

 

水库重点团购的项目之一。(不是我主导的)

融景城几乎是我第一批见到的项目中,最好的一个!

 

 

融景城的位置,在江北嘴和观音桥之间。

最大的CBD和最大的商圈之间。

 

而且又是整片开发,房子很整齐。


重庆部分楼盘点评 #2740

更理想的是,融景城的价格不贵。

当我们刚开始接触时,是81平米 * 9000

单价总价都比较理想。

 

因此水库提了好几次融景城不错。

群里发起几次团购。团了200余套。

 

但之后KFS实在太激动了,八月份卖8000,十一月就要11000,然后就要12000,13000,最后喊出了20000.

我们就兴趣不大了。

 

 

融御:

 

融景城还有一个升级版本:融御。

以北城路为分界线。山上的后排的叫融景城。

北滨路靠江第一排的叫融御。

 

显然,无论是地段,景观,定位,融御都要比融景城高档许多。


重庆部分楼盘点评 #2740
 

融御的价格一般是融景城的150%左右。

水库朋友买了几套,赞不绝口。

 

对于投资而言,这50%是否值得。就见仁见智了。

 

 

保利观澜:

 

融景城的平行竞争楼盘。

位置也很类似。向东二个路口。

 

保利观澜在8月时价格9000,目前在13000左右。

 

 

 

南滨特区:

 

珊瑚水岸的升级版楼盘。

同在南滨路上,向东二个路口。

 

南滨特区想了无数的办法“提高附加值”。

譬如说很奇幻的售楼中心,超高的绿化,新风和环保噱头。

 

但是,就其房子本质而言,和南滨路其他楼盘是一样的。

可以关注。

不建议购买。

 

 

国际社区:

 

珊瑚水岸的缩水版。

名字就叫做“国际社区”。

 

同在南滨路上,价格还要更便宜-10%

小区环境,周边环境,一塌糊涂。


9月清盘最低价6500建面!


 

 

皇冠国际:

《异大陆的审美观》曾有提及。

 

同在南滨路上,皇冠国际又一次刷新了价格下限。

但问题是,你看过他的外墙,你就不会买了。


重庆部分楼盘点评 #2740
 

如图。黑色金顶那幢,是皇冠国际。

 

纯金色那二幢山寨曼哈顿的,是Sheraton酒店。

 

 

和黄御峰:

 

重庆部分楼盘点评 #2740
 

这是我们近期重点关注的一个楼盘。

 

和黄御峰。在南岸区。

他一共要开18期。目前正在开第一期。

市场普遍预期“低开高走”,因此买了就可以(名义上)赚钱。

 

而且他的价格很合适。单价约9000(建面)

面积也不大,二房70平米,三方90平米。

 

还有一些小别墅项目,单价在12000左右。

 

 

因为水库扫的实在太多。江边二岸,普遍买了几百套。

我们手里剩下的单子实在不多。

近期分答提问,我都是回答推荐的“御峰”。

(此处没有广告费收)

 

 

 

沙坪坝融创滨江一号:

 

分答上询问,出了核心区的楼盘。建面9000.

 

回答是:

1)融创品牌不佳,定位为“贵·超贵”

2)一号院品牌更不佳,定位为“坑·超坑”

3)山背后就是“渣滓洞白公馆”

4)风水极煞之地

 

 重庆部分楼盘点评 #2740

 

保利江上明珠:

 

分答上询问非核心区楼盘。单价9500(建面)。回答是:

 

1)位置太偏。

2)正对隧道出口

 

废气出口,性价比没有优势。

 

 

 

第六梯队:8000以下

 

中昂·彩云台:

靠近彩云湖(地图自己搜),预期价格8000左右。

这个盘有微信号,可以自己搜,自己了解。

没有深入研究。

 

 

隆鑫鸿府:

 

92平米51W,单价约5500/m。

群里有PDF文档流传。

但位置实在太偏。据说二手房连4500都卖不掉。

 

没有更深入的研究。

 

 

【以下为群内留言】


重庆房价就好比温水煮青蛙,不知不觉就涨了老大一截,去年底茶园普遍价格5800左右,低的5200都有,现如今普遍7字头,照母山普遍7800左右,如今9000已经很少了,江北嘴去年普遍1万左右,像中海紫御江山去年底9000的房源一帕拉,现如今这块区域均价13000起,今年3月17日我客户在渝中区融创白像街成交一套110平米高层豪宅,成交价132万,现如今类似房源售价已达270万左右,关键是已经没有房源了,南滨路和记黄埔·珊瑚水岸一线江景今年初11000以内就能入手,现在南滨路沿线一线江景15000是起步价……

友情提示:新年后7000以下的房源这些地方还是有的,当然前提得是你有辆车【礼嘉板块,巴南靠鱼洞板块,北碚主城,茶园少量特价房】

但现在请接受如下现实:

照母山现在新房情况:

融创凡尔赛11000起

东原星樾单价11000元/平米,

协信星都会8800元/平米,

康田蔚蓝海13000元/平米,

玥湖园11000元/平米,

世贸茂悦府9000元/平米,

约克郡11000元/平米,

依山郡10000元/平米,

北大资源博雅10000元/平米,

康桥融府9300元/平米,

 

再看看悦来周边:

融创国博城10000元/平米,

首地江山赋9500元/平米,

叠彩山8600元/平米,

嘉悦江庭8900元/平米,

金茂悦13000元/平米;

 

最后我们看看北滨路和江北嘴:

御龙天峰13500元/平米,

春森彼岸12000元/平米,

融景城14000元/平米,

新鸥鹏教育城14500元/平米,

保利观澜12500元/平米,

万科御澜道20000元/平米,

紫御江山20000元/平米。

 

重庆为国家级直辖市,人口在4大直辖市是最多的,将来也是跟成都一并作为西南片区的两个特大城市,如果您还觉得重庆房价贵,哦,有个建议,上搜房网点击北京的二手房价格看看,重庆房价不做评论,自己参考/:@)/:@)/:@)

赶快抓紧时间买房!!





 

三)结语

 

我们点评了约十几个重庆的楼盘。如果让我们一句话概括的话:

 

“没有让人眼前一亮的盘”

 

也就是说,一分价钱一份货。

这些盘,全都是“市场中流水准”。略有好坏,但远没有打出“暴击”的水准。

 

 

没有任何一个盘,是特别地好,好到我们足以向各位推荐。甚至号召组织大家去抢购的地步。

而我个人的风格,向来喜欢打“鬼牌”。遗憾的是,始终没有见到鬼牌。

 

 

相对而言,9月份的融景城未涨价前,比较有吸引力。

最近的和黄御峰比较有吸引力。我们一直希望把成本控制在“核心区,好品质,8000

如果御峰不涨价的话。

 

 

(yevon_ou@163.com,2017年1月1日晚)

 




今天链接一个二维码给奥派好友《菁城子》。他最近一篇《川普内阁天团》写得极好,忍不住赞叹。

 重庆部分楼盘点评 #2740


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