重庆楼市地段分析 #2720

重庆楼市地段分析 #2720


原文写于2012.12.14,有小幅需要修改,下篇会指正。


好了,先让我们来看一张重庆地图。

重庆楼市地段分析 #2720

http://j.map.baidu.com/jOgZg

 

 

一)概况

 

说起重庆,稍微了解一些的朋友们,都会说得出“解放碑,朝天门”。

 

朝天门是重庆的传统船码头,类似于上海外滩十六浦的地位。而解放碑则是重庆中央广场的一个石碑,连接放射性的五条大道,其地位类似于上海的人民广场。当年江姐被逮捕的,就是因为蒲志高看见她在朝天门码头上船,穿西装自己扛皮箱,必然是想省钱的G党特务兼屌丝无疑。

这二个地方,都在渝中区。相隔不远,在地图中可以看见“重庆朝天门广场”。

 

我想说的是,渝中区是一个彻底彻底没前途的区。

为什么,这样从渝中区的地形说起。

 

读者们仔细地看,渝中区的地形十分奇特。要知道这里是重庆最初筑城的地方,也就是说二千年前,重庆可能没有郊区,没有江北区,南岸区,没有这么大的地盘。整个重庆市,就是渝中区小小的一块。

 

这小小的一块意味着什么呢,意味着极极罕见的“王霸”地形。渝中区三面环水,而且落差上百米,根本不可能受攻击。

在渝中区上兴建一座城堡的话,就是真正的“一夫当关,万夫莫开”。他只有西面一边需要防守,如果这里再修护城河的话,就是兵家的恶梦。

 

在历史上,只有极少数的几座名城可以达到如此形势鼎盛,三面环水,万夫莫开。而且又正好扼制水陆要道,是东西方文化交流不可或缺的枢纽。

如果真的要说,也只有Rome君士坦丁堡可以相提并论了。而拜占庭的辉煌,各位早已耳熟能详。

 

百度地图是二维的。如果切换到等高图,各位还可以进一步地发现,其实渝中区本身还不是平面的。而是类似于一座山峰。

整个渝中区,其实是一个回字形,或者“@”字形。在这么小的一块地形上,他还象座山峰般崛起。去解放碑,还得盘山而上。

 

我现在要说,虽然渝中区是2000年前冷兵器时代,巴蜀的兴起之地。但在21世纪的今天,炒作房地产,渝中区是完全没有前途的!

 

 

二)房地产

 

从房地产的角度来说,渝中区的山太多。

 

渝中区本来就不大,为了连接交通,长江大桥和嘉陵江大桥将他连接。因为渝中区不是平面,他还需要兴建大量的盘山公路,一直通到山顶。

 

交通本身是一件非常耗费土地的行为。二座大桥连同他们的辅路,几乎占去了下城区一半的土地。而且车辆过境,带来的废气和污染,也使得周边地区不适宜居住。

 

进一步地看,更糟糕的是重庆火车站也在渝中区。菜市口简直就是脏乱差的同义词。而实际上长途汽车站也在渝中,在上清寺。这些历史遗留下来的功能区,虽然都留在了最初的老城,但却使得渝中环境尘土飞扬。

 

进一步地看,渝中没有拆迁可能。渝中区几乎集中了重庆所有的老房子。而因为他是@型盘旋山城,渝中的土地支离破碎。这些小块土地,既不可能回收,也没有回收的价值。

也就是说,未来的将来,渝中势必为穷人和棚户所聚集。几乎永无拆迁可能。

 

渝中是一座非常优秀的堡垒,可冷兵器时代的反义词,就是他“山顶”成片的土地非常少。未来渝中不可能有大规模的发展,了解“浦东开发”的上海人也知道。最热的热土肯定不会在渝中。

 



三)北南西东

 

如果要投资重庆,绝对不要投资渝中。而北南西东都可以,简单地说来是“江北大旺,南岸不输,渝西有戏,渝东有景”。现在我们分开来说。

 

因为渝中土地有限,过去的十年,重庆的开发,主要放在了江北。

因为Shuiku.net上面主要都是上海人,不了解重庆的事。也不能了解“观音桥奇迹”,当年是重庆多么轰动的事。不过这不要紧,如果可以的话,建议你自己买机票,去到观音桥附近兜一圈。从建新南路,一直到北桥天街。当然得托好自己的下巴,免得掉下来。

看过观音桥气势辉煌,连绵十里的摩天大厦,你才会承认,西南二大城,的确是有实力和底蕴的。

 

目前可以说,重庆真正的市中心,真正的CBD,真正的CLD,真正市府和精华,已经全部都搬到了江北一带。江北新区,才是真正的重庆。

“江北大旺”,说的就是重庆最热,最火,最高档,最核心关注的,都是江北新区。

 

 

但是,道教说明,阳的背面是暗影。江北的问题是什么呢。

江北的问题,就是他太旺了。盛极而衰,否极泰来,从投资的角度讲,最旺最热最高档的地段,其实并不一定是最好的地段。

我们追求投资回报,有时候也要去阴影中去寻觅。

 

 

再详细说一下江北的情况。

江北的核心区域,是从嘉陵江大桥下匝处,一直沿建新南路(轻轨3号线),到红旗河沟为止。这一块是江北的核心区,也是成熟开发区。

观音桥最著名的住宅,就是龙湖开发的北岸天街。住宅价格是否合理,仁者见智。

商业地产方面,观音桥最高楼世纪金典,其实却是卖的。整层价在1200W人民币左右。

 

 

因为政府的开发,是逐次按片推进的。所以下一梯次,是著名的北部新区。

北部新区,以黄山大道和星光大道为经纬,在地图上“照母山植物园”东的这个位置。当年号称BXL花了5000亿来打造。是目前重庆市政府发展和开发的重点。

北部新区,目前有大批政府机关和银行保险,还有创意园区入驻。

但北部新区,和其他所有新区开发区一样,包括浦东,都有同样致命的缺点:太贵。

走在北部新区的大街上,鸟不拉屎的地段,用机关枪扫都扫不到人。而房子的价格却是和江北一样的,绝对的一线价格。所以完全不值得购买。

 

机场在整个地图的东北角。从江北新区出发,沿着机场路,再一路开过去到机场,则是沿途成片不断的别墅区。

和普通人想象中的不同,重庆虽然号称是山城。但他却确实是一个别墅极大供应的城市。从江北新区打车到机场还有近2/3的路,沿途峰谷山坳,造满了无穷无数的别墅。

重庆别墅,的确不乏万众森林中的精品,但如果你有心,可以从机场坐巴士白天走一趟,沿途默数你见过的“精品”心跳触动次数,最终你会因为心频过快而放弃购买。

 

 

四)南岸不输

 

如果你逛完了渝中和江北,你可能很少再会留意到南部小小的一块盆地。反正急匆匆搭机场也是从东北走的,几乎很少游客再去一次南岸区。

 

整个重庆,唯一繁华和生命力旺盛,可以和渝中江北比的,就是南岸区。南岸是重庆的徐家汇。

去南岸十分容易,过长江大桥就到了。打个车不过十来元钱。江底是展览中心,然后要爬很高的路才到南岸平原。

南岸是一个充满了生活气息,愉快茂盛适宜的购物天堂。以万达广场为中心,大转盘附近一圈半公里,基本就是整个南岸的精华。

南岸没有解放碑朝天门,南岸也没有金融中心,但南岸是重庆的徐家汇。充满了商业,饮食,百货,动漫,步行街,足浴,以及各式各样笑得象花子一样的少男少女。南岸是天堂。

住在南岸,你不会犯大错。南岸的发展不像解放碑这样日暮西途,也不想江北这样天街大厦。南岸有足够大的摩天大楼,但他是港汇,不是陆家嘴,不会受金融危机的影响。

“南岸不输”,投资南岸,他不是最热门的。但他是健康的,繁荣的,你可以很稳定地分享到重庆发展的脚步。可以保证你的投资是稳健的,逐步增长的,富足小康必赢的。

 

 

五)渝西和渝东

 

接着讲渝西,渝西是未来。

身为一个上海人,我们有必要把上海的房产经验,拿过来审视重庆房产。因为上海楼市,相当于领先重庆三到五年。所以我们要检视上海过去的经验和教训,使得我们在投资重庆时,更熟练,更精确,更精练。

 

我们研究上海楼市时,一个重要的教训就是“空地意味着未来”。

渝中是没有未来的。渝中没有空地,其高高低低的山峰地形,也不适合大规模开展房地产。

而渝西是有前途的。让我们仔细观察地图,沿着一条绿线的地铁一号线,渝中的地铁最终开到了渝西土地上。

渝中要发展,最终的唯一结果,就是向外扩张。就好比上海向西,向长宁,虹桥,徐泾一路向西。现在他们都已经发展成了黄金地段。

而重庆城中心要发展,沿地铁1号线向西,是一件非常顺理成章自然的事。

 

渝西拥有大量的土地,而且较为平整。目前有体育公园和大学,虽然有许多居民楼,但仍具有大量的可开发空间。

上海人懂的。沿着地铁一号线,一路向西,就是一站一站的崛起。每一笔交易都不难,每一笔都能赚钱。

 

 

渝东是一片很狭长的土地。因为地理的限制,面积很小。而翻越了大山去到那边,目前还没有提上开发议程。

渝东本身没什么好说的。他具有最长的江岸线,景观也不错,但交通不便。

值得一提的,是江北角。

 

 

江北角是以重庆科技馆为核心的一片土地。地图上是朝天门西北那个凸出嘴。

因为我们可以看见一些重庆市政府内部文件。在内部的规划中,江北角才是重庆真正最高档,最正宗的金融中心。

重庆所有最高档的银行总部,跨国贸易核心,都会尽量扔到江北角去。江北角核心的一切建筑,都按最高标准建造。重庆市政府的目的,就是重庆的陆家嘴。

 

目前这片“嘴”形土地上,所有的居民都已经被赶走了,拆迁已经完成。而建设刚刚开始,类似于1990年之初的浦东陆家嘴的状态。

鱼龙潜越,这片土地能否化云为龙,就是一笔超长线的赌博了。其或许有的超超额回报,足以令人心动。

 

 

顺便说一下雷政富的北培区,北培在江北新区的北面,翻山而过。类似于上海的宝山崇明概念。北培有煤,四川第一条铁路就是北川铁路。当年“保路运动”推翻了大清王朝,可粪青运动的结果,四川还是没有一寸铁路。一直到1934年,国民政府内迁,卢作孚才建了第一条煤港铁路。
北培还有著名的北温泉。当年国民党要人很喜欢那里去,常凯申的主要度假圣地。《1942》中有大量镜头都是在北温泉拍的。

 

 

 

六)未来的西南中心

 

“成渝之争”由来已久,在上海人眼中,未来西南第一大城,是成都还是重庆,还是未知之数。

这牵涉到一个选择,成都还是重庆。

 

我把筹码压在重庆上。原因有三个。

 

1)成都本身的竞争力不如重庆

现在的年青人不喜欢研读历史。其实你了解改革开放卅年的党政历史,你就会知道,在四川省内部,重庆的增长率一直是超过成都的。

在长达30年的时间内,渝一直被蓉压着。每一年都要从财政中抽出大笔资金,去给省政府统筹。而这笔钱,最终总会落到省城的手中。

对此,重庆人不满已久。著名的“成渝之争”,其实就是说重庆在四川省内是老二,但是尾大不掉,重庆实力渐渐膨胀得超过成都。且痛恨成都特权。

中央把重庆划为直辖市时,重庆人是放鞭炮的。

 

2)重庆的政治地位更高

前面的回帖中,feifei76说到了重庆书记入常的事。入常有许多好处,譬如中央级的大项目,可以优先落户重庆。发改委审批时,也会有诸多特权。

我想说的,是另一个更实际的事:赤字。

众所周知,BXL主政重庆时期,是重庆发展最快的时期。GDP增幅动辄可以达到20%,和他在大连时明星市长一样。这也是左翼赞美“重庆模式”之源,似乎唱红歌可以鼓舞生产力。

事实的真相是什么呢。赤字,大规模的赤字。

 

重庆每年的财政收入在1000亿左右。而BXL主政重庆仅仅二年,就花掉了七千多亿,留下了一个近5000亿的赤字窟窿。

这意味着什么呢,哪怕完全不计算乘数效应,这也对应着5000亿的GDP,对应着25%以上的GDP增长率。因为政府只要简单地把这5000亿造隧道,造大桥,投资=GDP。

 

那么,为什么别的省市,不可以效仿重庆的做法,搞大规模的赤字财政呢。如贵州,青海,岂不是可以一举成为亚洲最富的城市。

其实,其他的城市也在做。寅吃卯粮是每一个知府都在做的事,既增大了GDP,又做了工程,自己也可以顺便捞一笔。

 

但问题是,没有一个城市,可以做得象重庆如此大手笔(除了天津)。在中国这个富有特色的政治架构中,行政级别越高的城市,才会有越大的特权。重庆书记可以入常,意味着就没有人来追究你的窟窿。最终中央会帮“老首长”的不良债务兜底。最终中央会把钱贴掉,而经济发展和民生富裕,却全归了地方。

重庆在未来的10年,还有机会再吞个5000亿。这是成都望尘莫及的地方。


 

3)地气已移

扬一益二,在过去的2000年内,江南的第一大城市,首府城市,从来都是金陵南京。

而今天呢,江南的第一大城市,毫无疑问,是上海。

 

问题是,可预见的未来1000年中,我们几乎可以断言,江南的第一大都市,还将是上海。南京地位的丧失,几乎是永久的,不循环的。

 

在过去的2000年中,如果问四川盆地第一大都市,首都型城市,毫无疑问别人会回答你是成都。

但问题是,成都向重庆的转移,也几乎是注定的,不可移的。不可逆的。

 

在公园前4世纪,亚洲出现了东方文明的第一处灌溉渠,他的位置不在咸阳,不在大梁,而是在成都。

成都被誉为“天府之国”,是因为都江堰的奇迹。在李冰治水的年代,凭借着极为落后的技术和器械,李冰奇迹般地设计出了“水旱不涝,天府永享”的岷江水利工程。

都江堰工程,目前按TG重建计划的估算,大致需要1500亿。但李冰简单地悬挂大石头,仅凭20万元不到成本,就能调节岷江水利。

 

都江堰修好了之后,由于可以人力调节千亿吨级的岷江水利。旱季则多放水进入成都,雨季则少放水进入成都。成都由此成为“天府之国”,二千年来不旱不涝,一举成为四川的中心。

但问题是,2000之后,进去了太空时代和钢铁时代,奇迹会Expire的。今时今日的水利建设,是周秦时代的百倍国力。铁路,大坝,电力的使用,也使得成都和一个普通城市更加无异。

 

扬州的崛起,因为他是京杭大运河和长江的交汇口。上海的崛起,因为他是长江入海口。

在21世纪太空时代,成都作为西南中心,他的位置太偏了。重庆具有长江和三峡大坝,还有隐隐神秘的“地气”。近代英豪选重庆为枢,也就不足为奇了。

 

 

七)重庆的人和事

 

2005年我和一个香港人吃饭,他问我,大陆的经济会不会崩溃。

我回答说,中国的经济非常好,朝日奔放。唯一我们的政府很差,寿星公上吊搞什么宏观调控,基本自己给自己找麻烦。

 

重庆是一个好地方。如果说他还有什么让人烦心的,无疑就是BXL的红潮,左粪,以及不合法的房产税了。

这是一件很糟糕的地方,感觉象吃了一只苍蝇。哪怕再山灵水秀的地方,也抵不住恶吏糟蹋。

 

对此我们唯一的说法,是“打入成本”。原本100分的艺术品,泛了臭味,就只能打80分了。

还值不值得购买,仁者见智。

 

 

最后说一下操作的方法。

如何绕过房产税:重庆身份证。

如何绕过限购:重庆身份证。

如何绕过限贷:重庆身份证。

重庆对首套房是1.5%的契税。去交易中心写申请减半。

 

 

 

(yevon_ou@yahoo.com,2012年12月14日夜)


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