异大陆的审美观 #2700

异大陆的审美观 #2700


近期身体一直不佳,更新缓慢,抱歉

 

原来树并不都是长同一个样子的。

 

 

一)树叶

 

我曾在加拿大住了非常长的时间。迄今为止,随手拿一张照片。哪怕地况地貌非常类似,但我几乎立刻可以分辨出,哪张是中国,哪张是北美。

 

这事,一开始我也搞不清楚,直觉从何而来。

直到后来,我恍恍惚惚地发现。是树不对。

 

 

虽然我完全不懂植物学,对分行概念也是一知半解。

但是北美的植被,和亚洲的植被,有着巨大的区别。科属种都不一样。

一张照片,看看背景,就觉得怪怪的。觉得不似你的家乡。

 

同样道理,也适合非洲。

非洲大峡谷,大转弯。它整个的天空颜色就是怪怪的,悬崖也怪怪的,森林也怪怪的。充满了一种魔幻的色彩。

 

 

 

好吧,我们言归正传,来看一段楼书。

 

【皇冠国际】

本次推售项目收官之作,总体量26万方,函盖品质高层、奢侈一线江景豪宅、滨江酒店式公寓、高档写字楼.

项目地址:南滨路中段(喜来登酒店旁)

 

在售产品:1.2.3号楼。3号楼品质高层、1,2号江景豪宅.

3号楼在售户型:(均价11000~13000)

A户型:建面102.14,套内85.99

B户型:建面91.28,套内76.85

C户型:建面74.72,套内62.91

D户型:建面127.20,套内107.09

E户型:建面115.89,套内97.57

配置:总层高:29层4梯11户  物管:2.8

教育配套:小学(浦辉珊瑚实验小学带指标进合同).中学(辅仁中学划片区)。

1,2号楼在售户型:(均价17000~19000)

A户型:建面194.61,套内161.05

B户型:建面179.55,套内148.59

配置:总层高:33层3梯3户 物管:3.2

 

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这是重庆的一个楼盘。你们先别激动,本段不是广告。

房子已经【快卖完了】,所以才举例给你们看。

 

水库论坛到现在也没接过“硬广”。真的要接,第一个也一定是高大上的,例如翠湖之类的。

 

我举这个楼盘的例子,是让你们“划重点”。

划重点,划重点。找到了没有?

15秒之内找不到,投资功力减一级。

 

 

这个楼盘的重点。就在于“价格”对不上。

你看JPG图片中的例子,建面74.72的房子,最后折下来总价是643984元,8618元/平米。

 

而如果你看楼书中的宣传。

3号楼在售户型:(均价11000~13000)

1,2号楼在售户型:(均价17000~19000)

 

那么,问题出在哪里呢。

 

 

 

二)倒挂

 

我们研究重庆的房地产市场,惊讶地发现,“大小户型倒挂”。

  • 越大面积户型越贵

  • 越小面积户型越便宜。

 

 

这在上海房地产市场,是无论如何理解不了的。

上海目前有二大情况;

1)房价太贵,购买力跟不上

2)中产旺盛,纺锤型社会阶层

 

 

其中,近年上海楼市户型是不断做小的。大约每年减3平米的样子。

在2000年时,“主流”二房120平米。

到2016年时,“主流”二房70平米。

 

为什么要户型做小。因为购买力跟不上,房价太贵,超出购房者负担能力。

只能靠面积的缩小,总价不变,单价抬高。

 

另一方面,则是近年“实体民营工厂”纷纷破产。塑料铅桶,小老板这一个阶层萎靡不振。

因此3000W以上的区段销售乏力。反倒是屌丝中环线房子卖得给力。

 

我们一直密切关注着上海楼市的“主流户型”面积趋势。这是判断楼市有没有泡沫,以及泡沫会不会破裂的一个非常有用的微观信号。

 

 

而重庆楼市,是完全不一样的。就好比亚洲和北美的植被。猛一看你只觉得眼睛火辣辣,涂上了马应龙。

  • 重庆户型越大,单价越高。

  • 楼龄超过5年,价值急剧贬值。

 

 

这说明重庆的楼市运行规律;

1)住房不是压力。一个以自住为主导的市场

2)“总价约束”不存在,小户型没有溢价

3)社会各阶层神完气足,购买力潜力巨大

 

在重庆的微观户型选择中,我倾向于小户型。理由后面再说。

 

 

 

同样道理,另一个特征,则是商铺市场。

2012年我在重庆的时候,正赶上卖商铺。

 

当时,某一个小区,住宅均价大约5600元/平米。

商铺(二楼)卖36000元/平米。

 

售楼员小姑娘特热情,一个劲地拉住我。

“您是上海来的,那您一定很资深啦”。

“资深的投资客,我推荐你买商铺。俺们这里重庆资深炒家全部都是买商铺的”。

 

 

我白了白眼睛。“住宅5600的地方,你让我36000买商铺。而且还是二楼,而且还是深筒型进深”。

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“你知不知道,上海住宅卖100000元/平米的地方,商铺卖多少钱”。

“那总得,50W/平米了吧”。

“36000”。

 


住宅

商铺

上海

100000

36000

重庆

5600

36000

 

 

顺手转一段御用中介(微信:HU15000199431)发过来的商铺消息。二个月前的。

【内环内 倒挂商铺 诚意出售】

东绣路1152号商铺,面积113.24平;

东绣路1154号商铺,面积117.73平。

售  价:24000元/平

合同价:31000元/平

 

商铺1-2层,无贷款无抵押。

1152号商铺租约情况:租户艾灸、小儿推拿,租期至2021年08月01日,目前租金6615元/月;

1154号商铺租约情况:租户面包烘焙,租期至2019年3月31日,目前租金6825元/月;

 

周边小区有爱家亚洲花园、涵合园、东方龙苑、上海绿城、锦绣天第、锦绣满堂花园、东城新村,售价70000-100000元/平。

各付各税。买方仅3%契税。

 

 

三)异见

 

很多人在上海生活了三十年。

从他们一出生,就生活在了这个大都市。一直到童年,青年,成年。

 

途中他们虽然有旅游,有出差,有短暂地居住在另一个城市。

但是他们从未真正融入过另一个城市。

他们不知道在另一片大陆上,连树叶的形状都是不一样的。

 

 

我们有幸,比他们的视野更宽阔一些。

当我们接触了不同的城市,不同的国家,不同的市场,不同的人群。

我们最终发现,很多“天经地义”的伦理。其实未必成立。

 

在上海房地产市场形成的估计逻辑,喜好,优劣,价差,尊卑;

等你换了一个市场,未必成立。

 

 

 

曾经有浦东帮和浦西帮吵得热火朝天。浦东帮坚持认为“清静”比“热闹”号。

乡下鸟不拉屎的地方,比内环线好。

也有浦东帮认为,“绿化”决定一切。公园绿地最多就是最好的地段。

 

还有浦东帮是“仁恒”粉。

凡事非仁恒不买。一个个仁恒盘跟过去,结果每次都花+150%价格买CEO盘。

 

 

结果这些浦东帮“估值”“偏好”“价值”,等你去了一趟重庆。在重庆的面前,全都被击得粉碎。

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自从我们推介重庆之后,前前后后有了十几拨人,飞去了重庆。

当他们出发时,往往是抱着不屑,不认可的态度。

可是真等他们落地,站在售楼处的大厅里。剩下的,唯有“泪流满面”。

 

你需要为“仁恒”的品质付多少钱。

象上图中的楼盘,就是8618/m。所有的建筑物品质,都在这里了。

 

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四)异大陆的审美观

 

当我们的见识越来越多,当我们走出上海,见过越来越多的城市。

在每一个城市,价格体系和审美观都是不一样的。

 

 

譬如说在北京,CBD商业几乎全部都在东边,写字楼按面积论绝大多数在东三环。

海淀破破烂烂,就是一个北大荒。

而海淀西城却是北京房价最高的二个区。比朝阳贵近一倍。

其主要的卖点,是“学区”。

 

北京买房,关键看学区。一张“学票”的价格,几乎要400~500W

所谓的房价贵,其实是学票贵。

 

这次中关村二小爆出“霸凌”事件,给学区房敲响了警钟。

“学票”价格,存在着巨大的价值风险。

但是“前仆后继”依然是不可改变的肉猪。

 

 

 

同样的“学票”逻辑,拿到上海,就行不通了。

上海的私立教育,远远好于北京。尤其是上海最Top的顶尖名校,几乎全是私立的。前十名中,只有一二名公立。

 

而上海土著,大致有各种各样的“关系”。可以进好的小学。

上海最好的重点初中,也全部都在浦西。

 

基本只有湖南,湖北籍贯的一些衡水妈妈。还在苦苦致力于购买“上海学区房”。

所谓“浦东成功地以全市10%好学校,创造了全市90%的学区房”。

全部都是炮灰。

 

 

而目前上海影响整个房地产市场,最看中最严重的,却是“总价约束”。

总价约束,购买力就这么点了。

面积决定一切。小户型卖出天价。

 

什么地段,什么品质,统统都不重要。

你把户型再做小10%,你的单价就能卖高10%

 

 

这样的“游戏规则”,拿到重庆去,又不适用了。

重庆目前几乎没有“购房压力”。房价远远低于直辖市的负担线。

重庆人买房子纯粹是由于“自住需求”,家庭有需要才买。

因此更有钱的人,不仅仅是买更好地段,更贵的单价,而且面积也会大一点。

 

 

重庆的容积率比较高。和广州,深圳差不多,有4~5左右。

同时,重庆的城市比较密集。不象北京上海深圳,发了命一样开发新区。

重庆受电商的冲击又比较小。

因此重庆的“商铺”和香港的“商铺”一样很值钱。

 

 

重庆房价很低,股市又不振。

重庆人如果完成了生活基本必需。他们的钱是没有去处,没有地方可投的。

住宅的标的太小。50~60W一套。

对于真的有钱人,买上上百套住宅。打理烦也烦死了。

 

因此重庆的“投资”喜欢买商铺。商铺被炒成天价。

而上海人都知道,“商铺”是个坑。是吃人的大坑。

上海商铺根本卖不动。职业炒家也不会去碰铺。

 

每一个市场,都有每一个市场的运行逻辑。

价值观彼此之间,是互相矛盾的。

 

 

哪怕你把这些事情,内外逻辑,前因后果,都想得清清楚楚。市场“三分”,各个细分市场,消费者心理也都摸透了。

你把这样的经验,拿到海外市场。顿时又是一番水土不服。

 

 

譬如你在硅谷,在澳洲,同样一套独立屋。估值应该是60W澳币,还是80W澳币。

相邻二个街区。学区都是差不多的。楼龄也类似。

价格却可以相差20~30%

这时候应该怎么判断。这里面的学费是永远也交不完的。唯有靠时间积累。

 

 

 

五)解决方案

 

最后我们来看解决方案,如图;


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首先,我们假定你并不能“通晓明悟”。

世界上的道理那么多,Marketing细分的消费者心理那么细腻。

我们只能说略懂。谁也不敢狂妄地说通彻人心。

我在房地产市场做了16年,最后只能说越做越迷惘。

 

 

那么,我们应该如何投资判断?

我的答案是:如果无法判断,那就选最便宜的

 

 

好比在小户型,大户型这个选择上。

到底是重庆人错了,还是上海人错了。

应该是重庆学上海的样,小户型单价>>大户型

还是上海人学重庆人样,同一小区大户型单价>小户型

 

你可以研究“消费者心理”“人口趋势”“通货膨胀趋势”“购买力趋势”等等一系列的Marketing分析。

但我们还有更简单的方法:买便宜的。

 

  • 在上海,我就倾向于买大户型

  • 在重庆,我就倾向于买小户型

 

你先把成本降下来,先立于不败之地。

然后再慢慢想办法去看风云变幻。

 

 

同样道理,2012年我去重庆的时候,小姑娘和我说:“每差一个楼层,单价差10元人民币”。

什么,我差点把舌头吞了下去。

 

你再说一遍,你确定你的单位没有问题的。

每一层差10元。不是10元一平方英尺,或者立方英尺之类的?

 

(再次圈重点)

异大陆的审美观 #2700

回答说,就差10元。好比10楼单价是5600

11楼单价5610

12楼单价5620

13楼单价5630

…………

……

30楼单价5800元/m

 

 

我毫不犹豫地说,“给我买次顶吧”。越高越好。

因为上海的高层建筑,每一层差不多是0.8%,按照八万的单价,每一层就要500元/m

楼上楼下,单价可以差一万。

 

而你只差10元/层。

我真心不明白这个KFS怎么想的。反正我买高的。

 

 

同样道理,重庆对于“朝向”的价值判断,和上海很不一样。

“全北”的户型完全没有任何折价。一样能卖得出去。

“全南”也没有溢价。

那你该怎么办。想也不用想。

 

 

对于商铺的选择也是一样。

基本对重庆商铺敬而远之。

 

 

 

六)结语

 

我们长期在上海,久而久之形成了一套“价值判断体系”。

 

但是这套体系,并不是放之四海而皆准的。北京有北京的审美体系,重庆有重庆的审美体系。北美有北美的审美体系。

当我们走出去,看得更多。才知道我们曾经的“坚持”和信仰错得有多厉害。

 

 

当二种“价值体系”开始碰撞时,你会感到迷惘。

你会不确定“价值”的真正位置所在。

这时候,你可以靠Marketing的分析,分析消费者的趋势,分析市场的定位,分析未来对手盘在哪里。最后做出细微的判断。

 

 

但你也有一种直截了当的处理方法:

买便宜的

 

 

 

(yevon_ou@163.com,2016年12月13日晚)





 

浦东派领袖,水库创坛时的元老之一dittojeff也开了个微信号。可以关注看看,文笔讽辣尖刺。

 

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