​代持操作手册 #1610

​代持操作手册 #1610

代持操作手册 #1610

 

近期问DC的人实在太多,不胜其烦。想想还是整理总结,归纳写一篇的更好。 

 

 

一)什么是代持

 

首先我们问的第一个问题,代持合法么。

答案是:100%合法。

 

 

在水库文章《你的产证,不是你的房子》#1390中, 我们解释过这个问题。

法律的精神,叫做“以事实为依据,以法律为准绳”。

 

中国从来没有过任何一条法律,禁止公民拥有二套或者二套以上住宅。

国务院的限购,是以“政府法规”形式颁布的。其效用要低一级。

 

“限购”从严格地字面上解释,应该是:

拥有超过一套的,交易中心不予以登记

 

国务院是不可以规定“公民不许买房子”的。但是他可以管自己的下属,可以管行政机构。

可以强迫房产交易中心“不予登记”。

不予登记的话,意味着银行也不能贷款。而不能贷款,就卡住了99%的买主。

 

 

但是“代持”,从法律上来讲,是完全合法的。

你是A,代持方是B。

A的房产,登记在B的名下,是完全合法的。如同商场“寄售”一样合法。

 

 

 

二)代持的法律风险

 

好了,你说“代持”完全合法。那么,代持有没有风险呢。

西贝货,总是感觉缺一个角的。

 

“代持”最大的法律风险,来自于B的反悔。

 

这个世界上,无论其他任何人,CDEFGHIJ,他们来和你争房子,都是争不过你的。

最怕的,是B突然变心,B突然来和你争。

 


中国的法律规定,不动产以“登记”为准。

产权有争议的,以房产证为主。 

 

当A和B有争议时,法院会立刻判决物主是B。

如果B要卖房子的话,B跑到交易中心,立刻就能签字过户。

A是拦不住的。

 

中国的法律规定,B卖给C,房子永远就是C的了。

B获得了一笔卖房款。

A和B有什么争议,A找B从“卖房款”里扣

 

我们知道,在中国的信用体系下,“抵押品”是可信的,债权债务是靠不住的。

房子在那里,没走掉,财产就迟早可以追回来。

变成了现金,分分钟B都可以转移隐匿。

追回概率极低,索赔极难。

 

因此代持的主要风险是:B的突然变心

  

用人不疑,疑人不用。

赤贫负债者不可代持,愤世嫉俗者不可代持。

自私争利者不可代持,婆娘吹风者不可代持。

单身待婚者不可代持,痴迷信教者不可代持。

 

代持,最怕的是愤世嫉俗穷酸失意,好像全世界都欠他的人。

代持,最佳的是30岁离异单身,带娃女性最好。

 

 

 

三)代持的具体操作

 

代持应该如何具体操作。

 

答案十分简单。和B“本人去买房子”一模一样,没有区别。

  • B签订购房合同

  • B支付30%首付款

  • B申请银行贷款

  • B审购房资格,审税

  • B到交易中心过户

  • B收房,支付月供

 

整个流程,就和“B本人购房”完全一模一样。

你今天去交易中心,熙熙攘攘的大量人头。你是察觉不出里面有几个人“代持”的。

代持从监管角度,是完全无从分辨的。

 

 

顺便说一下公证的事。

目前以上海市场为例,交易十分繁琐。买主需要到交易中心4次,卖房需要去2次。

前前后后,要签20几种各类文件。

 

一般,万事不求人,B既然帮你代持了。你也不大好意思,总是让人家请假配合你。

因此,许多人办“代理公证”。

 

就购买人一方而言,因为是付钱的。代理公证管得比较宽,基本什么人都可以委托。

在以上一二三四五各项操作中,只有一项,是B必须本人亲自到场的。

 

  • B申请银行贷款

 

这一栏,必须当着信贷员的面签,并且拍照留念。所以B至少得到场一次。

 

 

四)出售公证

 

目前的法律,对于“出售公证”管得比较严。

出售,只能委托给“直系亲属”。而且有效期二年。

 

因此俺就不展开了,只贴图。

​代持操作手册 #1610

 

 

 

五)利益的控制

 

代持最大的风险,是“B的突然变心”。突然把房子卖了,资产转移,再和你扯皮不断。

追索售房款项,几乎没有赢的可能。

 

 

风险的控制,最主要是三点。

1)降低背叛的利益

2)增加维权成功率

3)识人

 

首先讲第一点。俗话说,“忠诚,是因为背叛的利益不够”。

永远不要去试图考验一个人。

  • 为了5W元他不会背叛你。

  • 为了50W元呢。

  • 为了500W元呢。

  • 为了5000W元呢?

 

防止B背叛的最佳方法,就是别让他经受500W元的“考验”。

我知道利益上去了,你总会变成蒲志高。

为了你好我好大家好,干脆就不要给你机会。

 

怎么办。

A)叠债务

B)叠租约

C)实际控制

 

 

六)叠债务

 

首先是叠债务。

譬如说,一套价值500W元的房子,挂在B名下。他偷偷拿去卖了,B就可以获利500W元。

很少有人能经受住这样的考验。

 

但是,如果房子带有350W元的贷款呢。

首付才150W,贷款七成。

“背叛”的实际利益,缩水到一百五十万,就安全很多了。

 

更进一步地想,如果“债务”不是350W。而是450W,甚至550W呢。

那么这套房子的权益,就是0,乃至负数。

房票就更没动力去“背叛”了。

 

 

很多人会问,500W的房子,怎么会有550W的债务呢。

这就需要脑洞大开。主要是几种方式。

 

i)     零首付,高评估

ii)    民间借贷

iii)  加按揭

 

零首付,涉及到一些“不合规”。我们此处不展开。

 

民间借贷,它是没有底的。只要肯签文书,500W的房子,抵押追加到800W都没有问题。这就意味着房票没有一丝一毫可能背叛,高度安全。

 

叠民间债务,有几种方法。

α)抵押证

β)借产证,做抵押证

γ)非登记渠道。

 

最理想的α,肯定是办抵押证。

例如在上海,任何人,甲方乙方,携带身份证+房产证。就可以去房产交易中心申请一张“抵押证”。

耗时大约2个小时,费用40元。

​代持操作手册 #1610


有了抵押证,规则是“抵押撤销之前”房产不能买卖。

哪怕你抵押证仅仅才1元,锁在抽屉里。

B要偷偷卖之前,他必须把这“1元”给还了。他就不能不告知你。

 

房子没卖,房子还在。

你被告知了,就好控制了。

 

值得注意的是,近期上海各银行流行“最高额抵押”。

最高额的意思,不允许再叠加“任何抵押证”。这个方法就没用了。

 

 

β,全国范围看,提供“抵押证”的城市,反而是少数。

绝大多数城市,例如北京,深圳,重庆,他的房产证是被“没收”走的。

那些动辄秀几十张房产证的,只能是上海大咖。


(图片来自微信群) ​代持操作手册 #1610


对于北京,深圳等城市,一旦你申请了“银行贷款”。产证是押在银行的。

没有房产证,就无法制作额外的“私人抵押证”。

 

好消息是,一般经过了三个月,六个月。

你可以和银行商量“借出来”。

 

许多银行,房产证是可以“借出来”还给业主的。

无论长期的,或者短期借一周,给你办办事。都是可以的。

 

 

γ,至于某些“产证”扣押,不能做抵押证的城市。

还是有江湖人士,可以做出全套的借款证明。

 

具体的流程我也不是很清楚。

可能是让你签一堆的文件。再让无数人作证,拍照录像。

 

这个在法律上,不象抵押证一样可以“拦住你卖楼”。

但还是有一定证据效果的。

 

 

 

七)风险的控制

​代持操作手册 #1610


我们回到这张图,逻辑实在是有点复杂。

在做完债务叠加,把“残值”压迫到零之后。你要控制代持人B,还嫌不够。

因为房地产有一个特性。它是不停“涨”的。

 

 

好比你一套500W的房子,先是借了350W的银行贷款。接着又做了一个300W的“私人抵押证”。

你算算,负债650W,“代持人”反而倒欠你150W。

你感到心满意足,敬酒三杯。

 

可是你浑浑噩噩,过了几年,毫不关心。

眼睛一眨,或许这房子升值到1000W了。

 

代持人小算盘打打,卖了1000W,扣除650W债务,获利还有350W。

他依然有背叛的风险。

 

 

而你要做的,是不停关注房产价格。维护,然后“追加债务”。

从银行系统走,可以追加叠一个“二押”。

从私人借款走,可以新办一个“抵押证”叠上去。再新欠300W。

 

代持方B,怎么会签如此丧权辱国的协议。

借条标明,只要房子卖出,本借条自动作废。

 

 

除了叠债务之外,另一个控制的方法,是“叠租约”。

众所周知,含有“超长期”租约的房子,很难很难卖的。

许多老赖,哪怕房子抵债了。他和朋友签一个长租约,赶也赶不走。还要贴钱送神。

 

因此代持的房子,你可以和代持人B签一个“长期租约”。

中国的法律规定,租约最长20年。

其实绝大多数人不知道,租约最长是20年+20年。其中20年收费+20年免费。

 

租金,写500~1000元/月就够了。

可以写租金已一次性付完,需要高额赔偿金。

 

当地税务不高的话,最好到街道里做一个登记。买几张印花税。

按照中国法律规定,

  • 有登记,优先对抗无登记。

  • 先登记,对抗后登记。

登记租约,再交一点税。可以极大增强你合同的真实性。

 

 

第三个方法,则是实际控制。

千万不要让代持人,住在房子里!

 

让他离得越远越好。把所有的月供,银行对账单,电话联系人,统统改到你的名下。

让他忘记了这套房子最好。

 

理论上,“买入”过程中,代持人除了银行签贷款,只需要出现一次。

因此理想境界是,让“代持人”根本不记得地址。

整件事,把他处理成局外人最好。

实际控制可以降低风险。

 

最怕代持人铁兄弟,他靠得住。可是有一个不停吹枕边风的婆娘。

 

 

再下面一个技巧,是“增加证明”。

你需要保留全套文档,每一笔代支付的首付款,都让代持人另外签一份“代持声明书”。并且拍照录像。

 

中国目前法律规定,公证处不得参与此类行为。

但是在法律实践上,有“五名自然人”见证参与,法律可信度就非常高了。

因此找五名网友见证签名。并签上“目睹此事为真,x年x月x日”。

 

 

如果一旦代持人翻脸,不承认你是房子真正的主人。

凭借着全套“首付+月供+代持承诺书”,并且有五个自然人见证。而且房子没有卖掉。你可以起诉。

 

法院会“以事实为依据”,判决这套房子真属于你的名下。而且也有了这样的判例。

只不过银行知晓后,大概率会让你“提前还款”。

 

本人B特此声明,A为xxxx房产实际所有人。收益权和处置权均归A所有。本人仅负责代为保管和登记之义务。见证人DEFGH。


 

 

八)利益的分配

 

代持,对于代持人B来说,是“有损”的。

具体来说,只要贷过一次款,有过贷款记录,哪怕还清,也算“二套”。

在许多城市,只要买过房子,就不再享有“经济适用房”资格。

 

代持,一定是有损的。这点需要和代持人说清楚。

经常有许多网友问,之前是让亲弟弟代持的。现在弟弟也要买房子,请问如何处理。

回答是,没法处理。“代持”就一定是受损的。这点要事先讲清楚。生意往来。

 

 

因为“受损”,所以代持会分给“代持人”一定的利润。

  • 房票0~5%

  • 贷票5~10%

 

房票和贷票,是二个概念。

某些城市,限贷而不限购。因而只需要支付贷票的费用,付一笔就够。

 

干多少活收多少钱。

市场“供需”关系平衡的结果,在京沪等大城市,二票总计约利润的10~15%

 

  • 利润的10~15%

  • 加一个保底,例如20W

  • 加一个保时,分五年,每年除夕预付4W费用。

 

“贷票”本身的资质,也有一定的区别。

如果你是一个厨师,你只有5000元/月的工资。则你贷不了很大的房子。

 

“极品贷票”是超级金领。年薪100W以上。

这样的贷票,可以承受2000W以上的房子买卖。但是非常难遇到。

 

最佳最理想的代持人,是“一心一意想出国”的原金领。

 

 

 

九)结语

 

代持是合法的。

代持的主要风险,是B的背叛。

 

代持最最悲惨的下场,是房价涨了200W。然后你表弟的弟媳妇,开口说:“这套房子我们决定自己买下来,要不你打个折让给我们吧”。

 

遇到这种情况,一定要毫不犹豫地说,“亲,我也是代持的”

 

 

 

(yevon_ou@163.com,2017年12月10日晚)

 

 

 

 


声明:本文为原创,作者为 yevon_ou,转载时请保留本声明及附带文章链接:http://www.shuikuw.com/1600.html