家乡的毒药酒 #1470

家乡的毒药酒 #1470

 

 

总有一款收割你

 

 

一)写在前面的话

 

首先,和各位说一下。这篇文章写完,7月估计又要停更很久。

就在一小时之前,水库连吃二份“警告”。《水库文章目录》也被删掉了。

 

因此我们回去加强学习,深刻领悟文件精神。培养核心价值观。

学习期间,就少推送了。

 

 

最近,我们拼命地在做“多平台”工作。

眼看微信自媒体大船要沉,我们也建了备份微信号。扩展产品线至分答、小密圈,谨防失联。

 

7月3日上线了《分答付费社群》,效果很不错。短短三天,用户已突破5000+人。暂时在分答遥遥领先。

 

《分答付费社群》的二维码如下。各位可以在社群内“答疑”各种楼市问题。

此外,水库的原创文章,也会有一段时间只发分答。而完全停止“微信公众号”的更新。

 

家乡的毒药酒 #1470

 

我也不想的。我的230000粉丝们。

 

 

 

二)家乡

 

你们在观察我,我也在观察你。

 

 

在《分答付费社群》里,用户结构和“水库订阅”有很大的不同。

水库大约有65%的读者,来自于“北上广深”。以白领为主。我怀疑收入中位数,甚至不止>20W元。

 

而“分答”因为客户群广,对外号称1200W用户。

你这么多的用户,就不可能全部都是“北上广深”。你想一想,金融街,陆家嘴,精英一共才多少人。

 

 

事实上,市面上的“大号”,譬如罗辑思维号称3000W用户,吴晓波微信350W订阅。

用户数大到了如此程度,就一定是“大多数”在三四线城市。

头轻脚重,京沪深占20%,内地小城市占80%

 

 

哥哥很少发言,哥哥很喜欢看。类似玩Texas Holders,第一个小时你应该纯观察,不做出任何大举动。

 

哥哥也喜欢看,看《分答付费社区》用户的发言,有许多平时我们接触不到的问题,意想不到的人生故事。

 

 

譬如说,某人从小出生于富贵家庭。

她的外祖父,号称叫做“C半街”。在他们整个县城里,不仅仅是首富,而且财力势力之大,足足可以买下半条街。

 

她们家是怎样破败的呢。

一切因头,只源于她外公,倾家荡产,合并了所有的财富。

买了一间县城里的“顶级好铺”。

 

 

当时是1991年,看清楚那个年份。因为1992年,M2的增长率就有+50%了。

在1991年的时候,该间铺子的月租金是:¥2000元。

 

¥2000元,大概相当于十个大学生的工资。

相当于今天月房租20W元。

今天一间月收租20W的商铺,该卖多少钱?

 

然后,这一切,就是不幸的开始。

时至26年后的今天,这间商铺的租金呢…………还是2000元。

迄至今日,她们家族依然在收到房租。依然按照市场价在出租,可是房租,按市价就是2000.

 

今时今日的这个女孩,已经一点一毫都没有“天之娇女”的角色。

她来上海,一样租漏水的老公房住。

一样吃10元的盒饭。

你能联想一下,假如你家有一件月收租¥200000元的商铺,你会过上怎样的生活?

 

 

 

三)商铺

 

那么,针对这家人,针对这个商铺,都发生了些什么事呢。

既没有天灾人祸,也没有战乱和平。

万贯家财,怎么突然就“贬没”了呢。人家还是买不动产保值的。

 

 

因为她外公买的是“铺王”。

小地方,小县城,可能就“十”字纵横二条主路。

在最繁华热闹的街口,最多人流和商业的至尊位。他外公合拢资产,倾家荡产买下了这个商铺。

 

商铺本身并没有质量问题,租客也很稳定。租客也一样能做生意。

一个月可以交2000元的房租。

 

 

可是几年之后,县政府开始搞了“新区”。

新区造起了百货商店。

 

家乡的毒药酒 #1470

 

原先你再好的铺子,你也是砖瓦结构。

你比得过别人电梯电灯,冷气空调?

 

而且“新区”造起来了以后,人气难免就有转移。

小县城本来人就少,“重心”转移之后,立刻整个城市格局就发生了改变。

老街几乎没人了。

 

哥哥拍拍肩膀,“凡事要想好的一面,例如,当时还没有万达广场呢”。

 

 

 

四)铺王

 

 

铺子还是铺子。但商铺是一种高度“易受攻击”的资产。

商业业态的轻微变化,电商的崛起,消费者口味的癖好。甚至仅仅是公交车站改动了200米…………

 

原本相隔50米的商铺,一家门口有长花坛,那就是死铺。估值相差三倍都不止。

可是美团外卖兴起了以后,

就彻底抹平了商铺“地形”上的一切差异。

回归炒菜口味的竞争。

 

对于商铺,尤其是1x0000元/m的“高附加值”商铺。他是极其极其容易遭受攻击的。

价值非常非常容易被毁灭。

 

 

上海在1990年代,也有类似的例子。

当时上海最值钱的商铺,是“黄河路小吃街”。

黄河路在哪里,现在大多数的新上海人都不知道。更不可能去这条破破烂烂的小街去吃饭。

 

但是黄河路商铺,在1990年代就卖出过天价。顶峰的时候,甚至冒出过120000元/m的成交。一些餐饮老板,买间铺子二千多万元。相当于今天一间商场。

 

对于当时的“餐饮”老板来说,这是一笔划得来的交易。

因为的确房租就有8%,不买的话,你租房子成本也有那么多。

而且铺子非常旺,每天晚上翻十几次台。

 

老上海人或许还记得“黄河路一把勺”,二位著名的大菜师傅的恩怨故事。

 

 

商铺的问题在于,商铺是一种极易受攻击,极度脆弱的资产。


对于商铺的估值模型,应按照兴旺周期。不能看峰值租金。


用传统的25倍“住宅模型”去买商铺,是要吃大亏的。

 

无论是分答社群还是小密圈,当用户咨询到老家商铺时。

原则上我们不建议持有。按照合理的价格,有秩序地尽量退出来

估值过高,太容易遭受风浪风险。

 

 

 

五)家乡的毒药

 

当我们接触了更多的“三四线”用户,以及他们提出的问题。

我们渐渐地发现,“老家买商铺”并不是一二个人的问题,而是非常普遍的问题。

 

如果我们思索其中的“关联性”,朱红之泪一番分析或许用得上。

 

“小地方的人,一旦发了财。吃穿用度早已满足”。

“或许买辆豪车,或许海淘LV”

“住房股票又不保值,这钱是真心花不掉的”。

 

 

你设想一下,在三四线城市,可以掏几百万出来“投资”商铺的。无一不是当地的体面人物。

住宅价格不过五六千,一套住宅才几十万。

钱真心花不完啊。

 

 

而且“小地方”的商铺还有一个特色,就是单价特别特别的高。

你如果和他们说“上海”的商铺价格,他们肯定会跌破下巴。

 

Q:“老师,您们来重庆,怎么不买重庆的商铺昵。投资客都是最喜欢商铺的”。

A:“重庆的住宅8000,商铺36000”。

“上海的住宅100000,你猜商铺多少钱”。“也是36000”。 

 

家乡的毒药酒 #1470

(投资客一个劲地问商铺,本身就是傻白甜的表现)

 

 

如果我们观察三四线的小城市,扬中,莱芜这样的地方。他们的商铺也要30000~40000,基本看不见四位数的铺。

商铺和住宅的比价,很有可能是10:1

 

这种铺子,就是药丸啊。

一间铺子定向消灭一个缙绅。

 

他帮你度身定做算好了,数百万元正好是你能支付的上限。

而租金回报远远达不到预期。

升值更是遥遥无期。

 

武汉万达公馆楼下2000W元的商铺。到今天的命运依然是:

空置

 

 

 

六)生态群

 

随着再进一步的深入了解,我们发现“三四线土豪收割器”,还不止卖商铺这么简单。

 

在水库文章《浅谈澳门博彩业框架》#F460里,我们说道了一个专门的职业。赌场里面的“叠码仔”。

叠码仔,看似英雄好汉义薄云天,一个个酷帅似英雄本色。

但叠码仔的真实工作,却是结交内地富二代,并且把他们引进赌场。

作为大型联合收割机,每月都要消灭1000名以上“纨绔子弟”。

 

 

大约七八年前,我有一次遇见郑涵W。

作为“微诊”界开山鼻祖类的人物,郑已经做到了十亿级的销售额。

 

“微诊”是一种非常有趣的业态。它最大的特点是“有效”。

在你脸上打一针,你可以立竿见影地看见肤色变白,饱满又健康。

 

问题是,微诊只覆盖几毫米的范围。当一个贵妇被效果惊艳,她真心想要打针的话。则脸上打的数量,是60~100针。

哪怕每针收你5000,这也是一笔惊人的“客单价”。

 

而她怎么做生意的呢,说起来真是简单无比。

全中国那么多四线城市。她每到一个地方,找当地的企业家协会搞联谊。

找二个女孩子在台上跳跳,宣扬一下美容。贵妇们就象发疯了一样掏钱。

 

 

商铺,赌博,美容,买LV包包,送儿子去美国做富二代,开GTR。

仔细数数,真的有无数“商家”盯着你手里的财富。

花不掉怕什么。

有的是别人想好了坑帮你挖。

 

 

 

七)财商

 

人的能力分二块。一种是创造财富的能力。创业,开厂,专利,机遇,都是崛起赚钱的方法。

另一种能力,是守住财富,我们也称之为“财商”。

 

 

生态系统,真的是再奇怪不过的东西。

任何一个物种,都有“天敌”。你钱赚得再多,总有一款收割你。

 

你以为你开厂赚了几百万,专利卖了几千万,股权分了几个亿。

且慢,且慢,那仅仅是“过路财神”。

钱在你手里过一道手,没有财商的人,还是守不住的。

 

 

沿海城市的人,见得多,眼界开得大。

上海从1930年代开始,就有“拆白党”“皮包党”。

看见卖保健品,卖气功仁波切的,未免哈哈大笑。

 

 

可是吾日三省,我再转篇文章给你,看了再说;

《曾经的对冲基金小镇为什么变成了“鬼城”》[1]

 

文中讲了一个故事,纽约旁边一个60000人的小镇,目前却有1200套在挂牌出售。

最要命的还都是豪宅,动辄3000W美金。根本销不动。

 

它们的主人,是全美国最擅长算计,也是智商最高的人:

华尔街的对冲基金经理们。

 

哪怕对于这些年终奖100W美金的人来说,$3000万美金也不是什么小数目。

往往就是一辈子的积蓄。

 

 

 

这篇文章看了以后,就给我们很大的震撼。

居安思危,你以为看不起四线城市土豪。眼界智商居于“大城市”顶端。

可是和华尔街最Top的对冲基金经理相比,你又算什么呢。

3000W美金房子,100W年终奖,你有这个数量级么。

 

这些最Top的对冲基金经理们,一样在食物链上被人吞食

或许在某些“百家姓”的眼里,你今天辛苦经营的一切,也不过是某天的一次收割吧。

 

 

想到此处,哥哥整个人都不好了。

唉,赶快生儿子去。

 

 

 

 

(yevon_ou@163.com,2017年7月8日晚)

 

 



[1]《曾经的对冲基金小镇为什么变成了“鬼城”》

http://master.10jqka.com.cn/20170613/c598849117.shtml






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